中國傳媒聯盟 據 邁點網 訊：

第一章 報告綜述

　　(一)長租公寓的定義與分類

　　長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業的看好和追逐，國民對生活品質的追求等等因素的發酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創意，新的品質，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業的變革。

　　根據面向的人群，租住的方式，時間，提供的服務和質量等等的不同，將長租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級。為便于比較，粗略的將公寓分為服務式公寓(一般月租金高于2倍當地社會平均工資)和青年公寓(一般月租金低于2倍當地社會平均工資)兩大類。其中，青年公寓更加傾向于普通白領甚至藍領，服務式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。

　　(二)長租公寓品牌發展概況

　　我國長租公寓企業最初從傳統房產中介行業衍生而來，在90年代出現了二房東，2008年前后出現品牌公寓企業。2014年以來，資本、社會關注度提高，讓行業進入快速發展期，行業進入品牌化時期。根據中國飯店協會公寓委員會統計，國內擁有規模公寓企業超過500家，公寓間數超過100萬間。預計2016、2017年年底數字分別會達到200萬、400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業。

　　(三)中國長租公寓品牌指數與報告

　　中國大大小小的公寓非常多，但公寓企業品牌化意識不強、品牌化戰略尚未形成。為加強公寓企業品牌意識，引導市場關注、資本介入和政府扶持，特由中國飯店協會指導，聯合邁點旅游研究院(MTA)發布中國長租公寓品牌指數。目前，邁點品牌指數MBI數據監測公寓品牌近350多家，實際有數據的為100家。此份報告基于這些品牌的數據進行互聯網和移動互聯網消費群的影響力分析，通過這份報告，可以更加了解各品牌2015年度在消費者心目中的反響如何，清楚看到哪些是自身的優勢，有哪些方面不足可以加強，并找到學習的榜樣。

　　(四)報告簡介

　　本報告內容由中國飯店協會公寓委員會專業指導，邁點旅游研究院(MTA)執行完成。報告涵括30個服務式公寓品牌和70個青年公寓品牌，共計100個品牌。報告總共有五章，主要分服務式公寓和青年公寓的總榜單以及各個細分維度幾方面進行詳細解讀，并將兩類品牌進行比較分析，以及公寓行業的總結和未來趨勢預測。數據自2015年12月開始進入監測，由于時間短、行業企業數據尚處于逐步完善階段，也請廣大長租公寓企業，如發現品牌遺漏、分類不當等問題，能夠及時反饋信息，不斷完善指數。目前指數處于測試階段，計劃于2016年年底正式發布。

第二章 青年公寓品牌指數分析

　　(一)2015年度青年公寓品牌指數TOP10

2015年度青年公寓品牌指數TOP10

　　YOU+摘得2015年度青年公寓品牌指數榜單NO.1，且遙遙領先。從品牌指數來看，青年公寓的各個品牌差異較大，只有較少的幾個品牌比較突出。

　　(二)2015年度青年公寓搜索維度分析

　　1.搜索維度前10與總榜單TOP10比較

　　從搜索維度來看，2家品牌未能入圍總榜單TOP10，但在搜索指數維度上進入前10。相寓、新派這2家品牌雖然進入總榜單TOP10，但在搜索方面表現欠佳，幾乎為0。

　　2.搜索維度前10榜單

　　整體來看，不同品牌的搜索指數差異較大。YOU+遙遙領先，這也是它奪得總榜單NO.1的優勢。

　　(三)2015年度青年公寓媒體維度分析

　　1.媒體維度前10與總榜單TOP10比較

　　媒體維度來看，媒體指數前10與總榜單TOP10一致，僅排名先后有所出入。在所有細分維度中，媒體方面是唯一一個與總榜單一致的維度。

　　2.媒體維度前10榜單

　　媒體指數上，差異相較搜索指數要小很多。魔方榮登媒體維度榜首，在此方面優勢較為明顯，這也是其位列總榜單第二的原因。

　　(四)2015年度青年公寓運營維度分析

　　1.運營維度前10與總榜單TOP10比較

　　運營維度前10與風云榜TOP10分化較大，總榜單TOP10中只有5家品牌在運營維度上依舊保持在前10。其中有些品牌總排名雖然靠前，但運營上表現還需較大提升，比如優客逸家(總榜單第三)、窩趣(總榜單第五)，運營方面未能進入前10。

　　2.運營維度前10榜單

　　相比搜索和媒體兩個維度，整體而言，青年公寓在運營方面相對較弱，沒有特別拔尖的品牌。表現最好的是蘑菇公寓，但仍有較大的提升空間。

　　(五)三大維度的比較

　　媒體維度前10與總榜單TOP10一致，差距較大的是搜索和運營這兩方面。整體來看，青年公寓在運營方面還需進一步加強，媒體方面表現最好。

第三章 服務式公寓品牌指數分析

　　(一)2015年度服務式公寓品牌指數TOP10

2015年度服務式公寓品牌指數TOP10

　　在過去的2015年中，盛捷摘得服務式公寓品牌指數TOP10的桂冠。位列榜單前10的品牌，均為國際品牌。

　　(二)2015年服務式公寓搜索維度分析

　　1.搜索維度前10與總榜單TOP10比較

　　2015年納入監測的服務式公寓品牌中，僅有四家在搜索維度表現尚可。優帕克在搜索維度排行第二，但輿情和媒體表現欠佳，未能入圍總榜單TOP10。

　　2.搜索維度前10榜單

注：其他品牌關鍵詞未被搜索平臺收錄

　　搜索維度上，很多品牌的關鍵詞并未被搜索平臺收錄，整體來說，在這個維度上，還有很大的提升空間。

　　(三)2015年度服務式公寓媒體維度分析

　　1.媒體維度前10與總榜單TOP10比較

　　媒體指數前10與總榜單TOP10出入不大，只有兩個不一樣。

　　具體來看，逸蘭、愷信替代了泛太平洋高級服務公寓、奧克伍德豪景進入媒體前10。但逸蘭、愷信總體品牌指數比較落后，主要因為其在輿情維度表現不夠。

　　2.媒體維度前10榜單

　　整體來說，服務式公寓在媒體維度沒有特別突出的品牌。從第四名開始與前三名有較大距離，整體優化進步空間較大。

　　(四)2015年度服務式公寓輿情維度分析

　　1.輿情維度前10與總榜單TOP10比較

　　媒體指數前10與總榜單TOP10出入不大，僅有一個不一樣，也是所有細分維度中差異最小的。

　　艾麗華替換了總榜單中的香格里拉公寓，進入輿情TOP10。艾麗華位于總榜單的第11位，輿情方面貢獻最大，其余幾個方面還需加強。

　　2.輿情維度前10榜單

　　輿情維度上，盛捷位列第一。在四個細分維度中，有兩個維度盛捷都是位列第一。

　　從具體數據來看，各品牌在輿情維度的競爭比較激烈，較其它維度表現更好。

　　(五)2015年度服務式公寓運營維度分析

　　1.運營維度前10與總榜單TOP10比較

　　運營維度前10與總榜單TOP10分化較大，總榜單TOP10中只有5家品牌在運營維度上依舊保持在前10。

　　有些品牌總排名雖然靠前，但運營上表現還需較大提升。比如輝盛閣，總排名第四，但運營沒能進入前十。盛捷位于總榜單第一，但運營維度已經排到第八，且與第一差距較大。

　　2.運營維度前10榜單

　　運營維度上，整體來說，各品牌在該方面表現欠佳。

　　從榜單來看，詩鉑運營排名第二，但輿情和媒體表現欠佳，未能入圍總榜單TOP10。

　　(六)四大維度的比較

　　輿情維度前10與總榜單TOP10最為接近，差距較大的是運營維度。可以看到，各個品牌在搜索和運營有進一步優化和提升的巨大空間。

第四章 2015年中國長租公寓產業發展總結

　　(一)長租公寓產業模式創新、技術創新處于世界前列

　　由于人口密度大、大城市供需比失衡、房產出租投資回報率低、移動互聯網技術發展等因素，長租公寓產業在模式創新、技術創新方面已經處于原創性創新層面。比如集中式You+在2012年首創共享社交模式，2015年美國才出現Welive共享社區，而分散式長租公寓也屬原創性創新。在技術創新方面，國內長租公寓在移動互聯網結合、移動支付、物聯網等方面持續創新，具備沖擊全球領先的潛力。

　　(二)產業將繼續保持高速發展，但增速階段性回落

　　根據發達國家趨勢，品牌長租公寓產業會超過50%的市場占有率，而我國目前還不到10%，發展空間巨大，行業將保持高速發展。但一線城市和二線城市發展趨勢有所區別，一線城市由于2014-2015年發展超高速發展，企業運營利潤呈現下降趨勢。以上海為例，企業拿房成本上升，而受供給量快速增長的影響，租金上漲速度趨緩，2016年企業發展速度回落。二線城市房源獲取容易，但客戶獲取大于一線城市，長租公寓企業發展速度依然低于一線城市。

　　(三)青年公寓本土企業壟斷，服務式公寓本土企業開始崛起

　　無論集中式公寓、分散式公寓，在中低端市場青年公寓企業全部為本土企業。北京、上海兩個城市發展最快，廣州、深圳、杭州、成都、南京處于第二陣營。在高端服務式公寓中，品牌指數前十名全部為外資企業。但國內服務式公寓快速發展，分散式服務公寓開始出現，比如北京橡樹公館、上海源淶國際、優帕克等，客戶需求強勁，企業發展勢頭強勁。

　　(四)大量企業跨界進入長租行業，目標巨大但實效有待觀察

　　多種類型的企業跨界進入長租公寓行業，比如地產業萬科、華潤、綠城等，酒店產業如家、華住、鉑濤、住友、維也納等，但目前規模尚處于發展初期。酒店業進入通常有比較明確的定位，選擇組建團隊自行運營。地產企業模式較多，既有自行搭建團隊實施，如萬科;也有與品牌公寓運營企業合作，比如綠城與優客逸家合作，在杭州推出綠城優客等。

　　(五)行業同業組織成立，標準建設正式啟動

　　中國飯店協會公寓委員會，是國內首個全國性的、規范的行業自律協作組織，2016年4月20日下午在北京正式成立。匯集了國內主流的長租公寓規模企業，將在行業協作、標準建設等方面持續展開工作，為行業發展奠定政策、標準的基礎。

　　(六)企業品牌意識缺乏，行業整體品牌建設處于初始階段

　　在品牌建設方面，企業品牌意識尚處于原始階段。在首期監測的350多個公寓品牌中，僅有100個品牌存在數據，250多個品牌的監測數據為0，意味著71%的公寓企業，其品牌從未在媒體、官方網站等媒體中出現。在高端服務式公寓中，前十名全部為國外品牌占據。

　　(七)產業政策、稅收支持力度加大

　　受國家政策支持、房地產供給側改革等因素促進，行業所獲政策支持力度加大，同業組織成立，為進一步爭取國家政策支持奠定基礎。

　　(八)金融與供應鏈支持進一步完善

　　受行業利好、資本關注、大型企業介入、基準利率下降和金融創新等因素影響，長租公寓行業融資難度和成本呈現下降趨勢。規模企業融資成本從2014年的18%-20%下降到12%-15%，優勢企業資金獲取成本有所降低。供應鏈整合水平進一步提高，出現了比如寓公網等行業供應鏈金融一體化解決企業。

　　(九)資本運作進入新階段，并購重組低于預期

　　長租公寓行業連續發展，現存企業規模優勢凸顯，優勢公寓在資本B輪、C輪融資金額加大，比如4月12日魔方公寓3億美金融資，而新進入行業者門檻提高，天使輪、A輪企業融資風口期結束。與此同時，由于公寓企業標準缺失，存量產品整合難度大，企業兼并重組多限于兼并團隊和人員層面，產品層面并購重組規模低于預期。

　　(十)信息化投入持續加大，移動互聯網結合全面普及

　　長租公寓行業產業鏈長、運營難度大，企業運營成本、員工成本占比高，對依托信息技術降低運營成本具有巨大的需求，規模企業全部自行研制、開發系統，開發成本極高。隨著行業成熟度的提高、第三方技術企業的介入，通用型信息化平臺有望出現，成為行業發展的里程碑事件。比如聯寓科技、別樣紅等企業，已經初步實現了依托技術進步、實現出租交易和管理自動化的管理和運營平臺。與此同時，物聯網、移動支付、移動互聯網等技術的深層次應用，對行業商業模式創新、生活服務閉環的形成，具有巨大的推動作用。

第五章 2016年發展趨勢預測

　　(一)行業發展大環境持續向好

　　受國家政策、資本關注、行業企業規模做大等因素的影響，長租公寓產業發展大環境持續向好。包括政策、稅收、金融、供應鏈、行業標準等，出現一體化解決方案、供應鏈金融等一站式服務平臺。行業融資規模擴大、融資方式手段、融資成本持續下降。

　　(二)行業發展進入精細化的新階段

　　規模企業發展速度由超高速轉為高速，加大對運營的關注和生態圈的構建。在一線城市企業發展將趨于理性，規模企業力圖改變“規模越大、利潤越少”的局面，深耕細作，強化管理。

　　(三)資本介入規模擴大，不良企業退出出現，但大規模的兼并重組難以出現

　　長租公寓資產極重，運營企業必然加大融資規模。受品牌公寓的影響，小型公寓企業、二房東毛利率下降明顯，規模逐步呈現負增長態勢。由于市場規模極大，短時間內競爭態勢尚不明顯，不存在大規模并購的背景。兼并通常發生在企業跨地區擴張、跨領域發展階段，且主要集中在人員、團隊等方面的兼并，產品兼并難度大。

　　(四)運營商高度重視信息平臺和企業內部運營信息化，但跨企業、一站式的平臺企業尚不會出現

　　規模公寓運營企業充分認識到信息技術對運營成本降低的核心作用，龍頭企業持續采取自行開發的模式。但越來越多的運營企業采取外購的模式，企業內部運營信息化水平明顯提高，移動互聯網、移動支付、物聯網等技術被廣泛采用。另一方面，企業外部信息化程度提升緩慢，全國性的平臺型企業尚處于發展的初級階段，僅僅依靠互聯網或者移動互聯網提供預訂、支付功能的平臺模式，難以完成用戶積累的臨界規模。

　　(五)租客端對品牌公寓認知度大幅提高，公寓企業發展進入品牌階段

　　公寓產業發展全面進入規模化階段后，品牌成為企業獲得收入溢價，獲取良好經營業績的助推劑，企業品牌體系、宣傳體系逐步建立。另一方面，公寓顧客對品牌公寓認知度大幅提高，“企業品宣-C端認知-形成品牌溢價與服務溢價-品牌公寓優勝劣汰”的循環開始確立，長租公寓產業開始進入品牌化時代。

 

附錄

　　(一)服務式公寓完整榜單

　　(二)青年公寓完整榜單

　　(三)邁點品牌指數MBI介紹

　　邁點品牌指數MBI是由邁點網獨家發布，用以反映一段時期內公寓品牌在互聯網和移動互聯網的影響力的指標數據，可為企業及行業相關人士分析品牌傳播及營銷管理提供參考。

　　服務式公寓品牌部分

　　邁點品牌指數MBI(服務式公寓品牌部分)主要從搜索指數、輿情指數、運營指數、媒體指數4個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的影響力。這是邁點網基于邁點旅游研究院(MTA)自主開發的“邁點品牌指數監測系統” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS)提供的一項免費數據分析服務。

　　計算公式：MBI=a*SI+b*PI+c*OI+d*MI

　　注：MBI，指某品牌的邁點品牌指數數據;a、b、c、d，指系統中的加權系數;SI(search Index)，指搜索指數;PI( Public Sentiment Index)，指輿情指數;OI(Operation Index)，指運營指數;MI(Media Index)，指媒體指數。

　　注意：企業或個人可參照品牌指數數據對品牌發展進行監測和預測，但邁點品牌指數不能與其品牌發展完全等同。

　　1.搜索指數：一段時期內，品牌關鍵詞在主流搜索引擎中正面搜索頻次的加權和。

　　2.輿情指數：一段時期內，用戶對于該品牌下酒店在OTA網站的點評累計情況。

　　3.運營指數：一段時期內，酒店品牌在互聯網和移動互聯網的運營情況，如官網、APP下載量、微博、微信等。

　　4.媒體指數：一段時期內，大眾媒體和行業媒體報道中與品牌關鍵詞相關的正面新聞數量。

　　青年公寓品牌部分

　　邁點品牌指數MBI(青年公寓品牌部分)主要從搜索指數、運營指數、媒體指數3個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的影響力。這是邁點網基于邁點旅游研究院(MTA)自主開發的“邁點品牌指數監測系統” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS)提供的一項免費數據分析服務。

　　計算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

　　注：MBI，指某品牌的邁點品牌指數數據;a、b、c，指系統中的加權系數;SI(search Index)，指搜索指數;OI(Operation Index)，指運營指數;MI(Media Index)，指媒體指數。

　　注意：企業或個人可參照品牌指數數據對品牌發展進行監測和預測，但邁點品牌指數不能與其品牌發展完全等同。

　　1.搜索指數：一段時期內，品牌關鍵詞在主流搜索引擎中正面搜索頻次的加權和。

　　2.運營指數：一段時期內，酒店品牌在互聯網和移動互聯網的運營情況，如官網、APP下載量、微博、微信等。

　　3.媒體指數：一段時期內，大眾媒體和行業媒體報道中與品牌關鍵詞相關的正面新聞數量。

　　邁點品牌指數MBI是怎樣計算的?

　　邁點網通過自主開發的“邁點品牌指數監測系統”(MBIMS)，針對行業相關的公寓品牌，每月不間斷跟蹤邁點-旅游•住宿業門戶網站、國內主流搜索引擎搜索及其他行業數據庫合作網站的上百萬網民的上網行為;對品牌的潛在用戶或實際使用用戶的IP屬性進行分類，從各個維度，進行數據收集、統計。

　　由邁點旅游研究院(MTA)對品牌指數原始數據庫，進行審核、校對，通過MBIMS系統統計出各品牌的有效關注比例，并最終加權計算得出邁點品牌指數數據。MBIMS系統還會根據同一類別品牌的進行歸屬，按照有效關注比例進行排名，綜合反映品牌影響力。

　　(四)中國飯店協會公寓委員會介紹

　　中國飯店協會是經民政部批準成立，隸屬于國資委，并接受商務部業務指導的國家一級行業協會，是專注于住宿、餐飲行業的全國性行業組織。協會以服務為宗旨，專注于行業發展信息梳理、政府事務、企業品牌服務等。

　　鑒于公寓行業生活性服務業的總體定位，依照國務院85號文的總體要求，中國飯店協會發起、多家行業企業支持成立中國飯店協會公寓委員會(以下簡稱委員會)，委員會將聚焦產業報告編制、行業標準制定與宣貫、企業品牌服務等工作領域，加強政企互動，促進產業協同，服務行業發展，為長租公寓、短租公寓行業持續健康發展服務。

　　委員會的籌備工作在北京、上海、廣州等9個城市召開籌備會議，充分聽取行業聲音、吸收行業力量，于2016年4月20日在北京召開成立大會。中國公寓委員會誠摯邀請行業企業加入，一起創造公寓產業的新未來。

　　(五)邁點、邁點旅游研究院(MTA)介紹

　　1.關于邁點

　　邁點(Meadin.Com)——旅游•住宿業門戶網站，是行業內的資訊信息中心、數據研究機構和線上社交平臺。邁點在行業資訊、數據研究、社區交流互動、品牌策劃推廣等方面，為行業內外提供內容服務。

　　2.關于邁點旅游研究院(MTA)

　　邁點旅游研究院(MTA)致力于旅游酒店領域的行業研究，對行業各類數據進行深入挖掘與分析，并重點開展對酒店人力資源、薪酬福利、品牌發展、酒店產品市場調研等問題的研究，提供系列權威報告，供業內人士參考。

　　3.聯系我們

　　此份報告僅涵蓋全國350多個公寓品牌，如未納入監測的品牌可第一時間通過以下方式申請加入監測。

　　郵箱：res@meadin.com

　　電話：0571-87672164

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