(邁點空間租賃訊 譚博雅)2017年的長租公寓市場可謂風起云涌,乘著國家租賃政策的春風,無論是大品牌間影響行業格局的品牌整合事件,亦或是多個品牌資產證券化的相繼試水,都表明行業呈現出欣欣向榮的景象。與此同時,高歌猛進的租賃市場也在呼喚行業龍頭與獨角獸的出現。簽約房源量突破11萬間,市場布局29城的世聯行旗下長租公寓品牌紅璞公寓無疑成為業界關注焦點。
紅璞公寓運營總監舒蘭蘭女士 規模上領先行業的數字背后,是紅璞公寓在產品、運營、營銷等多維度集中發力的結果。在邁點空間租賃記者對紅璞公寓運營總監舒蘭蘭的專訪中,紅璞公寓2017年大事件回顧,2018年發展規劃,以及對于行業的獨家研判都得到了清晰的梳理。一個致力于成為長租公寓專業運營商的龍頭品牌已初具雛形。 盲目擴張or穩健發展 在行業一直以來的跑馬圈地式的發展進程中,市場與資本催化著各大品牌陷入規模大戰,而紅璞公寓的規模化之路走得水到渠成。在舒蘭蘭看來,大力開展和各級政府、國有租賃平臺、地產開發商、資產型國企、村集體等資產端廣泛多元的合作模式是奠定其規模稱王的關鍵,也是影響未來紅璞公寓發展的一件大事。已深耕房地產綜合服務領域20余年,業務覆蓋不動產交易全鏈條的世聯行集團無疑在這其中起到了關鍵性作用。
舒蘭蘭透露,“專業的地產服務基因形成了紅璞公寓在開發商、國企等B端資源的積累,而世聯的咨詢業務、代理業務、商業及社區運營、聯合辦公等疊加業務,能夠為資產方提供資產運營的整體解決方案,基于對于世聯服務的認可,業主愿意把存量物業或新開發物業交給世聯進行整體托管。進而讓紅璞公寓可以在項目的早期就介入,避免了公寓行業面臨的最大問題:即優質房源爭奪導致的競爭過度和成本上漲。 另一方面,如此大規模的城市進駐,得益于紅璞公寓低于行業平均的進駐成本和運營成本,這也是由世聯行區域公司及線下門店遍布全國的組織架構所決定的。 規模上的領先并不代表紅璞公寓采取和市場上大多品牌一樣的盲目激進的擴張策略。相反,“紅璞歷來的發展思路都是偏于穩健和理性的。”舒蘭蘭認為,與其在競爭白熱化的城市去做非理性的競爭,不如依靠世聯強大的城市公司的布局網絡和線下的存量物業代理以及現有資源尋找更多的價值洼地。
“紅璞的發展思路是每個門店都要通過運營實現盈利,同時還要通過增值業務的開展尋求額外的價值增長點,而不單純依靠租金差,因為租金差是有天花板的。”據悉,與行業平均的4-5年回正周期相比,紅璞每個項目均要求在次年現金流回正。紅璞公寓的規模優勢與穩健的投資策略的結合或將成為公寓行業良性發展的范本。 規模之后更注重運營 在房源規模突破11萬間大關后,紅璞下一步的發展目標引起多方猜想,舒蘭蘭表示,“2018年規模將不再是我們追求的第一位,在如此規模下,我們要把運營做到更精細化,提升整體的運營效率,形成紅璞獨有的品牌運營能力。” 實際上,紅璞的發展策略與行業大趨勢不謀而合。消費升級與新的居住時代的背景下,來自消費群體與行業發展進程的要求促使長租公寓的精細化運營將成為行業競爭關鍵。 基于行業形勢與紅璞自身的發展戰略,舒蘭蘭向記者透露了紅璞公寓提高運營效能的策略。“2018年紅璞的重點會放在運營能力的打造和精雕細琢上,具體體現在四個方面。” 一、融資能力,紅璞將從資金端探索更多與租賃相關的金融服務,形成全產業鏈的金融合作模式。二、產品打造,未來紅璞將把“綠色、科技、幸福、共享”的產品理念落實到產品中,不斷更新形成紅璞低碳環保等健康理念。三、營銷能力,圍繞出房效率和效能,形成在公司內外部、線上線下的一系列推廣活動,并達到較高的坪效比。四、系統支撐,紅璞自主研發了行業內領先的系統平臺,將形成從系統到管理團隊的系統化管理體系,輸出標準化運營方案。
運營的最終目的是盈利,而溢價能力是其重要體現。如何在裝修成本、人力成本上漲情況下獲得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面臨的問題,紅璞公寓將目光投向了產品打造與增值業務。 如果說2017是長租公寓飛躍式發展的元年,那么2018將是整合年。舒蘭蘭預測這個整合期可能持續2年,而整合結果將是輕資產、重資產、輕重資產結合三種運營模式為主體,而進入時間比較晚的小型品牌可能因為租金成本高、運營效能不夠而更加艱難。隨著行業的深入發展,原有的物業端競爭將轉變為圍繞產品打造、增值溢價等C端競爭。 對此,紅璞公寓已做好準備。“目前的市場還未達到飽和,品牌之間都有各自的發展空間,但是發展過程要穩健,合理評估投資風險,才能真正迎來行業的春天。” (責任編輯:海諾) |