“大到政府政策落實，小到園區員工的交通、婚姻、子女入學等日常問題，都需要T5一點一滴地去解決，沒有捷徑可以走。”——余安定

北有雄安新區，南有粵港澳大灣區，兩個“千年大計”正深刻塑造著未來中國經濟版圖的形態。

站在后者產業布局調整優化的窗口期，東莞鳳崗鎮以嵌入到深圳的地理優勢，呈現出了如其地圖形狀——鉆石一般無與倫比的價值。今天的鳳崗，已是大灣區的新貴。而作為中國產業地產的佼佼者，天安數碼城早在2015年就在這里落地了。

帶著打造中國最好的創新企業生態圈的愿景，鳳崗天安數碼城T5(以下簡稱T5)不僅在一片荒地中開發出了現代化的企業園區，更為入駐企業提供了全方位、創新性的增值服務。在這片崛起的希望之土上，T5正在成為中國產業地產的新標桿。

“鉆石”之城

回憶起T5當初立項時的情景，董事總經理余安定至今仍然興奮不已。

此前，在距離東莞鳳崗僅5千米的深圳龍崗天安數碼城項目任職時，余安定就深刻感受到了該區域蘊藏的潛力。

那時的他就在思考這樣一個問題：珠三角最有活力的地方是深圳，但深圳的各方面成本在快速上升，那么怎樣找到一個能最大化利用深圳資源，同時又能夠降低企業辦公、置業成本，并讓天安數碼城的品牌及運營優勢發揮出來的區位呢?

與深圳龍崗唇齒相依的東莞鳳崗，自然進入了余安定的視野。作為鑲嵌到深圳版圖，被深圳外環高速包圍，距離深圳關內核心區僅半個小時車程的鳳崗，可盡享深圳的創新資源優勢和東莞的成本洼地優勢。

2015年年底，在余安定的主導下，天安數碼城T5在東莞鳳崗雁田村的一片荒地中開工。短短2年多的時間里，這片土地已經發生了翻天覆地的變化：一期一組團已完成企業入伙并進駐辦公;二組團已完成230余家創新科技企業鎖定;園區內中餐廳、休閑咖啡館、園區食堂、銀行、健身會所、便利店、文具店、花店等商業配套陸續開業;項目周邊公寓、商戶如雨后春筍般涌現。

站在雁田村海拔最高的鳳凰山上眺望，你還能感受到更大的希望正在周遭的土地上升騰：T5、京東都市智能產業新城、都市智谷、都市麗人、中集集團、華潤萬家、深交所南方信息技術、金銀珠寶產業中心……眾多產業項目、上市公司、開發商正在鳳崗集聚，加上深圳東部崛起之勢，它們共同為T5整合各類資源提供了其他地域難以比擬的先天條件。

而就在不遠處，深圳東部國際大學城也正如火如荼地建設著，未來T5不僅將得到一個強大的“外腦”，在引進高端人才、科技成果轉化等方面，也將得到極大便利。

產業地產未來派

“喬布斯的理想是改變世界，我們則希望通過T5改變產業地產行業的運作方式。”在余安定看來，未來產業地產基于地產本身的盈利模式會被逐漸弱化，來自于服務、資本投資等方面的盈利將成為主流。

1998年，余安定進入天安數碼城。20年里，他幾乎做過產業地產所有環節的工作，從物業管理、行政人事，到報建、財務管理，再到操盤整個產業園區的招商運營及工程建設等。在對于產業地產的理解上，余安定的理念一直在進化。

在鳳崗項目上，余安定在國內率先提出了“T5”的概念，具體來說就是新時代下產業園區運營必須具備的5大要素——技術(Technology)、人才(Talents)、資源(Treasure)、流轉(Transmit)和包容(Tolerance)。

他認為，一個企業的發展要素，需要的是人才、技術、資源、市場及企業文化，而其中的資源既包括產業鏈上各個環節的支撐，也包括投融資渠道、行業協會組織資源、供應鏈及市場鏈上的各環節、人才等軟性資源的接入通道。

具體來說就是，T5的核心價值在于為企業提供全方位增值服務，包括工商注冊、搭建企業家圈層、帶領企業家考察學習、人才引進、業務/管理培訓、數據庫服務等。

而在服務每個企業的過程中，余安定則打造了一個“1+N+X”運營服務體系：“1”即圍繞一個企業創新生態圈構建運營服務體;“N”即Nicety，可理解為精準;“X”意味著開放。其中“精準”是該運營服務體系的關鍵詞。

余安定在觀察國內產業地產的現狀時發現，有一些園區提供的服務、導入的資源常常高高掛在那里，企業不知道如何去對接，也不知道對自己有什么實際的幫助。

針對這一痛點，他提出了“精準”這個關鍵詞，不論是服務的設置、資源的導入，都力求實實在在地幫到企業。

萬物涌動

2018年4月10日，最是一年春好處，第一屆天安匯龍鳳杯高爾夫球賽在T5不遠處的鳳凰山舉行。

來自東莞鳳崗天安和深圳龍崗天安總計48位企業家，在輕松愉悅的運動健身過程中進行更精準地商務對接。

在余安定看來，在所有企業都在談資源的時代，流轉才是資源能夠具有想象力的關鍵。所以，全方位服務、精準服務的前提就是要把資源流轉起來。

高爾夫球會就是余安定為了流轉資源所進行的一種嘗試。類似的嘗試還有CEO午餐會、T5鄰里節、企業家商學院、企業家創新生態圈大會、國內外黑科技沙龍/論壇等。此外，他還開通了“硅谷直通車”“中加直通車”等，致力于將國外的先進技術、管理經驗、人才資源引進園區。

入駐T5的多為高成長性、高附加值、從事戰略新興產業的深莞企業。為此，T5連續舉辦了多個有針對性的活動：

3月24日，2018春季中國“智造”跨境電商選品會在T5國際會議中心舉行。現場吸引了亞馬遜、環球易購、eBay等眾多國內外知名企業代表及數十家優質供應商前來參加。緊接著3月30日，世界頂尖科技機構美國波士頓創新及領導力中心負責人又被邀請到天安，與超過400多家科技創業公司進行了零距離的交流和對接。

目前，T5一期已引進超過230家創新企業。整個項目未來體量將達到占地40萬㎡，建筑面積150萬㎡，預計入駐企業超過1 200家，包括集聚50家上市公司，年產值超過300億元，每年創造稅收近20億元。

那時候，T5的業態將更為豐富：配套高端私立學校，集辦公、研發、生產于一體的工業4.0廠房，獨棟總部，產業大廈，酒店，公寓等。而在軟件上，專注于企業全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業態于一體的企業生態亦將在鳳崗這片熱土上成熟起來。

“大到政府政策落實，小到園區員工的交通、婚姻、子女入學等日常問題，都需要T5一點一滴去解決，沒有捷徑可以走。”未來可期，余安定希望踩實腳下的每一步。因為只有如此，T5的一系列創新舉措，才可能真正產生不可估量的價值。

Q/A

商界：您如何看待產業地產未來的發展趨勢?天安數碼城的競爭優勢是什么?

余安定：產業地產競爭才剛剛開始，還是一片藍海。它的增值空間主要來自于運營、資源整合。

天安數碼城集團是專業的產業地產開發商和運營商，近30年來專注于企業全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業態于一體的企業生態環境。我們依托“一體兩翼”戰略，做企業的時間合伙人和空間服務商。其中，“一體”為創新企業生態圈建設運營，“兩翼”為智慧園區和金控平臺。

商界：今年，T5提出了構建大灣區產業合作高質量發展示范區的戰略目標，將如何達成這一目標?

余安定：在粵港澳大灣區建設加速的背景下，我們提出了這一戰略目標，希望以產業合作為主要路徑，推動粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈的高質量協同發展。

T5地處莞深交會的位置，在推動城市、產業間融合方面有著先天的地理空間優勢。而基于天安數碼城集團雄厚的國內外科技創新和金融資源，我們有能力以技術成果、金融資本來引領大灣區新興產業在T5實現集聚和加速。