· 品牌擴(kuò)張放緩導(dǎo)致市場(chǎng)需求回落，核心商圈積極調(diào)整應(yīng)對(duì)空前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);

· 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求活躍，聯(lián)合辦公或成未來(lái)市場(chǎng)爭(zhēng)奪焦點(diǎn);

· 住宅供應(yīng)放量加速，刺激成交活躍，住房均價(jià)首次破萬(wàn)。

零售物業(yè)市場(chǎng)

2018年第一季度，市場(chǎng)迎來(lái)觀音橋核心商圈地標(biāo)綜合體天和國(guó)際中心的商業(yè)項(xiàng)目天和里購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，其主打“女性和文化”兩張牌尋求差異化定位，力求瞄定都市白領(lǐng)女性客群。季內(nèi)，零售市場(chǎng)租賃需求呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，核心商圈成交頻繁不斷填補(bǔ)空鋪，但是非核心商圈項(xiàng)目成交略顯疲態(tài)，導(dǎo)致全市凈吸納量小幅度負(fù)增長(zhǎng)。加之新入市項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率偏低的影響，全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率同比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。去年市場(chǎng)的高供應(yīng)帶來(lái)連鎖反應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇刺激核心商圈積極調(diào)整，同時(shí)也加大部分非核心商圈項(xiàng)目招商難度，導(dǎo)致全市首層平均租金出現(xiàn)階段性滯漲，環(huán)比維持不變，報(bào)人民幣397.5每月每平方米元。

在租賃需求端方面，零售和餐飲作為市場(chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力分別占本季新增租賃成交量的五成和三成。從細(xì)分業(yè)態(tài)需求來(lái)看，服飾約占零售類成交量五成以上，近年來(lái)重慶中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模擴(kuò)大和消費(fèi)水平持續(xù)提高，支撐起輕奢品牌門(mén)店加速擴(kuò)張，季內(nèi)錄得Stella McCartney, maje, DKNY, Max&Co陸續(xù)入駐萬(wàn)象城，Armarni Exchange登陸龍湖時(shí)代天街開(kāi)出重慶第三家門(mén)店，GIADA第二家門(mén)店落戶環(huán)球金融中心。此外，由于坪效高、承租力強(qiáng)，高端化妝品類日益獲得購(gòu)物中心親睞，從百貨專柜走向購(gòu)物中心專營(yíng)門(mén)店漸成趨勢(shì)，季內(nèi)錄得Dior彩妝北城天街店開(kāi)業(yè)，Jo Malone也即將進(jìn)駐重慶市場(chǎng)。餐飲類租賃成交主要來(lái)自于正餐和飲品店，隨著消費(fèi)水平提高，重慶消費(fèi)者對(duì)對(duì)餐飲多元化和外來(lái)參與接受度也與日俱增，季內(nèi)錄得知名日式快餐食其家繼續(xù)在渝擴(kuò)張入駐百聯(lián)上海城和時(shí)代天街，吉野家緊隨其后首次登陸重慶落戶北城天街和時(shí)代天街。網(wǎng)紅茶飲店繼續(xù)發(fā)力擴(kuò)張搶占市場(chǎng)，KOI入駐南坪協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)和時(shí)代天街，開(kāi)出重慶第六店，奈雪の茶在源著天街開(kāi)出重慶第二家門(mén)店，調(diào)茶局首進(jìn)重慶市場(chǎng)入駐西城天街。

近幾年，全市各地不斷涌現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目不斷分流核心商圈品牌資源和客流來(lái)源，今年伊始新項(xiàng)目“斷供”兩年的核心商圈吹響反擊的號(hào)角。長(zhǎng)期以來(lái)，核心商圈項(xiàng)目被詬病體量小、品牌業(yè)態(tài)豐富度不足等問(wèn)題，如今無(wú)論存量還是新增項(xiàng)目不斷更迭調(diào)整，從定位入手尋求商圈內(nèi)部項(xiàng)目差異化，輔以業(yè)態(tài)、品牌、運(yùn)營(yíng)等多方面支撐，共同鞏固核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。本季度錄得，國(guó)泰廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)月升級(jí)改造，以PARK108 國(guó)泰優(yōu)活城市廣場(chǎng)重新亮相解放碑，調(diào)整定位為“極致青年生活方式街區(qū)”以期挖掘年輕時(shí)尚消費(fèi)群體;觀音橋商圈也迎來(lái)天和里購(gòu)物中心，其“女性和文化”的差異化定位亦是觀音橋零售市場(chǎng)的有益補(bǔ)充。同時(shí)，今明兩年核心商圈將陸續(xù)迎來(lái)新增項(xiàng)目，包括觀音橋商圈的嘉樂(lè)匯購(gòu)物公園和協(xié)信星光68廣場(chǎng)二期以及備受矚目的解放碑商圈的城市地標(biāo)項(xiàng)目重慶來(lái)福士廣場(chǎng)，屆時(shí)重慶零售商業(yè)市場(chǎng)的核心和非核心商圈對(duì)品牌和客流的爭(zhēng)奪將更加白熱化。

在運(yùn)營(yíng)方面，蔓延全國(guó)的IP展之風(fēng)在渝逐步試水后，購(gòu)物中心繼續(xù)重金引入大型IP主題展，希望通過(guò)IP自帶流量造勢(shì)商場(chǎng)和吸引人流。本季錄得新光天地的“變形金剛汽車人聯(lián)盟巡展”，PARK108 國(guó)泰優(yōu)活城市廣場(chǎng)的“辛普森一家”，以及重慶天地延續(xù)至今年的“小豬佩奇冬日嘉年華”主題展。隨著全國(guó)購(gòu)物中心IP展逐步轉(zhuǎn)型迭代，重慶IP主題展將持續(xù)進(jìn)化演變，將展覽融入各個(gè)零售商業(yè)空間，通過(guò)制造話題性促發(fā)社會(huì)化傳播，不僅有助于商場(chǎng)吸引和維持客流量，且進(jìn)一步增加轉(zhuǎn)化消費(fèi)的能力。

展望2018年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來(lái)10個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)約80萬(wàn)平方米，其中位于三軌交匯之上愛(ài)融薈城預(yù)計(jì)下季度開(kāi)業(yè)，不僅填補(bǔ)冉家壩區(qū)域商業(yè)空白，更進(jìn)一步鞏固新牌坊商圈的發(fā)展，為北區(qū)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的零售商業(yè)。短期來(lái)看，市場(chǎng)將繼續(xù)消化過(guò)去一年的高供應(yīng)量，部分項(xiàng)目或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期，在建項(xiàng)目可能受此影響或延緩開(kāi)業(yè)時(shí)間以待市場(chǎng)整體向好。2018年，奢侈品、醫(yī)美、兒童教育等品類或?qū)⒈憩F(xiàn)突出，提振市場(chǎng)活躍度，“新零售”模式的全面落地將催生出更多業(yè)態(tài)更豐富內(nèi)涵的新呈現(xiàn)，也將為購(gòu)物中心調(diào)整升級(jí)注入新動(dòng)力。

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

2018年第一季度，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量維持在241萬(wàn)平方米。重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)回暖并未受淡季影響，辦公租賃需求進(jìn)一步得到釋放。季內(nèi)全市寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)6.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超1.8倍，拉動(dòng)整體空置率下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至44.0%，創(chuàng)2016年以來(lái)單季最大跌幅，為后續(xù)市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。市場(chǎng)回暖促使“以價(jià)換量”不再是業(yè)主主流租賃策略，租金下跌幾近見(jiàn)底，部分樓宇隨著入住率逐步增加租賃議價(jià)能力得到增強(qiáng)，季內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比微跌0.4%，報(bào)人民幣92.3元每平方米每月。

從新增租賃需求端看，專業(yè)服務(wù)和金融依舊為重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃活躍的行業(yè)，分別占當(dāng)季總成交面積的34%和30%。聯(lián)合辦公擴(kuò)張推動(dòng)專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積首次超過(guò)金融業(yè)，貢獻(xiàn)專業(yè)服務(wù)季度成交面積七成以上，代表性企業(yè)MFG創(chuàng)客聯(lián)邦成功搶占成都市場(chǎng)后，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍重慶，季內(nèi)入駐環(huán)球金融中心及企業(yè)天地2號(hào)樓，合計(jì)租用超過(guò)2.7萬(wàn)平方米。新型金融和保險(xiǎn)則擔(dān)綱金融行業(yè)成交主力，錄得海爾小貸和中電投先融期貨在國(guó)華金融中心承租數(shù)千方辦公面積。去年眾多外地房企入渝拿地后，季內(nèi)房地產(chǎn)和建筑類行業(yè)辦公需求有所上升，亦占據(jù)本季度租賃總成交量的8%。

本季市場(chǎng)最大亮點(diǎn)莫過(guò)于聯(lián)合辦公吹響進(jìn)軍重慶市場(chǎng)的號(hào)角，已布局成都的各大聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商紛紛入渝尋找落腳之地，MFG創(chuàng)客聯(lián)邦的成功入駐更是帶動(dòng)本季樓市場(chǎng)去化的主要驅(qū)動(dòng)力。據(jù)調(diào)查，聯(lián)合辦公企業(yè)偏好選擇低樓齡、單一業(yè)權(quán)、可整層租用、商圈交通便利的樓宇，根據(jù)此特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚有超過(guò)30萬(wàn)平方米可供聯(lián)合辦公選擇，預(yù)計(jì)江北嘴、新牌坊等空置率超過(guò)50%的區(qū)域以及化龍橋和觀音橋等迎來(lái)入市項(xiàng)目的區(qū)域均有較強(qiáng)吸引力，也是爭(zhēng)奪聯(lián)合辦公的主力軍。

展望2018年，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)逾40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)主力軍逐步從江北嘴轉(zhuǎn)變至新牌坊等板塊，商務(wù)市場(chǎng)繼續(xù)北拓，代表項(xiàng)目包括位于觀音橋的天和國(guó)際中心和位于新牌坊的重慶國(guó)際都會(huì)。隨著阿里巴巴區(qū)域中心、騰訊云計(jì)算數(shù)據(jù)中心等高新科技企業(yè)落戶重慶，重慶或?qū)⒂瓉?lái)科技行業(yè)較大發(fā)展，并有望成為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化主要?jiǎng)恿ΑｎA(yù)計(jì)2018年重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將延續(xù)活躍勢(shì)頭，但較高供應(yīng)量依然造成市場(chǎng)承壓，難以根本緩解當(dāng)前供需局面，租金仍將處于下行通道。

住宅市場(chǎng)

2018年第一季度，重慶主城區(qū)一手住宅供應(yīng)放量加大達(dá)到690萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比則超過(guò)1.8倍，遠(yuǎn)超歷年一季度供應(yīng)水平。大量新增供應(yīng)拉動(dòng)成交量上漲達(dá)667萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.4%。受去年地價(jià)大幅度上浮影響，第一季度住房成交價(jià)格出現(xiàn)較大增長(zhǎng)至人民幣10,865元每平方米，環(huán)比上漲10.1%，首次均價(jià)破萬(wàn)。高端住宅方面，同樣季內(nèi)開(kāi)盤(pán)樓宇較少致使多個(gè)房源售罄，購(gòu)房者對(duì)地理位置和周邊配套俱佳的改善性住房關(guān)注較增多，成交均價(jià)環(huán)比上漲9.2%至人民幣22,970元/平方米。

季內(nèi)住宅土地供應(yīng)加大，成交量約259萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增長(zhǎng)達(dá)到1.6倍，同比亦上升57.2%。成交住宅地塊平均樓面價(jià)達(dá)人民幣5,007元每平方米，環(huán)比上漲7.4%，多宗土地樓面地價(jià)超過(guò)8,000。其中，龍湖地產(chǎn)拿下兩江新區(qū)大竹林組團(tuán)地塊，樓面地價(jià)均高至人民幣11,393元每平方米，北區(qū)價(jià)格將繼續(xù)看漲。季內(nèi)新希望、天地源等外地房企拿地入渝熱情不減，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展被積極看好。

展望2018年，隨著新樓盤(pán)不斷入市，成交量預(yù)計(jì)繼續(xù)抬升，供需局面有進(jìn)一步緩解，但前期高企的拿地價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)抬高一手住房均價(jià)。

第一太平戴維斯(Savills)

第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，并始終保持著飛速的發(fā)展勢(shì)頭已成為市場(chǎng)引領(lǐng)者，目前已在英國(guó)、歐洲大陸、美洲和亞太地區(qū)設(shè)立了700家辦事處及聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)。提供全面專業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)、物業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。

自20世紀(jì)80年代進(jìn)入中國(guó)，第一太平戴維斯即建立了其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案，滿足客戶的需求。第一太平戴維斯在北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、大連、沈陽(yáng)、重慶、廈門(mén)、珠海、青島、南京和西安都設(shè)有分公司及辦事處，其龐大的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)為客戶提供一站式綜合性的地產(chǎn)服務(wù)滿足客戶需求。

在中國(guó)6000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場(chǎng)洞悉力，為開(kāi)發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、零售地產(chǎn)及酒店式服務(wù)公寓領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)顧問(wèn)服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理，空間規(guī)劃，物業(yè)管理，租賃，估值和銷售。