· 品牌擴張放緩導致市場需求回落，核心商圈積極調整應對空前市場競爭;

· 甲級寫字樓市場需求活躍，聯合辦公或成未來市場爭奪焦點;

· 住宅供應放量加速，刺激成交活躍，住房均價首次破萬。

零售物業市場

2018年第一季度，市場迎來觀音橋核心商圈地標綜合體天和國際中心的商業項目天和里購物中心開業，其主打“女性和文化”兩張牌尋求差異化定位，力求瞄定都市白領女性客群。季內，零售市場租賃需求呈現分化現象，核心商圈成交頻繁不斷填補空鋪，但是非核心商圈項目成交略顯疲態，導致全市凈吸納量小幅度負增長。加之新入市項目開業率偏低的影響，全市零售物業市場空置率同比上漲0.6個百分點至12.4%。去年市場的高供應帶來連鎖反應，競爭加劇刺激核心商圈積極調整，同時也加大部分非核心商圈項目招商難度，導致全市首層平均租金出現階段性滯漲，環比維持不變，報人民幣397.5每月每平方米元。

在租賃需求端方面，零售和餐飲作為市場主要驅動力分別占本季新增租賃成交量的五成和三成。從細分業態需求來看，服飾約占零售類成交量五成以上，近年來重慶中產階級規模擴大和消費水平持續提高，支撐起輕奢品牌門店加速擴張，季內錄得Stella McCartney, maje, DKNY, Max&Co陸續入駐萬象城，Armarni Exchange登陸龍湖時代天街開出重慶第三家門店，GIADA第二家門店落戶環球金融中心。此外，由于坪效高、承租力強，高端化妝品類日益獲得購物中心親睞，從百貨專柜走向購物中心專營門店漸成趨勢，季內錄得Dior彩妝北城天街店開業，Jo Malone也即將進駐重慶市場。餐飲類租賃成交主要來自于正餐和飲品店，隨著消費水平提高，重慶消費者對對餐飲多元化和外來參與接受度也與日俱增，季內錄得知名日式快餐食其家繼續在渝擴張入駐百聯上海城和時代天街，吉野家緊隨其后首次登陸重慶落戶北城天街和時代天街。網紅茶飲店繼續發力擴張搶占市場，KOI入駐南坪協信星光時代廣場和時代天街，開出重慶第六店，奈雪の茶在源著天街開出重慶第二家門店，調茶局首進重慶市場入駐西城天街。

近幾年，全市各地不斷涌現的優質零售商業項目不斷分流核心商圈品牌資源和客流來源，今年伊始新項目“斷供”兩年的核心商圈吹響反擊的號角。長期以來，核心商圈項目被詬病體量小、品牌業態豐富度不足等問題，如今無論存量還是新增項目不斷更迭調整，從定位入手尋求商圈內部項目差異化，輔以業態、品牌、運營等多方面支撐，共同鞏固核心商圈的競爭力和吸引力。本季度錄得，國泰廣場經過數月升級改造，以PARK108 國泰優活城市廣場重新亮相解放碑，調整定位為“極致青年生活方式街區”以期挖掘年輕時尚消費群體;觀音橋商圈也迎來天和里購物中心，其“女性和文化”的差異化定位亦是觀音橋零售市場的有益補充。同時，今明兩年核心商圈將陸續迎來新增項目，包括觀音橋商圈的嘉樂匯購物公園和協信星光68廣場二期以及備受矚目的解放碑商圈的城市地標項目重慶來福士廣場，屆時重慶零售商業市場的核心和非核心商圈對品牌和客流的爭奪將更加白熱化。

在運營方面，蔓延全國的IP展之風在渝逐步試水后，購物中心繼續重金引入大型IP主題展，希望通過IP自帶流量造勢商場和吸引人流。本季錄得新光天地的“變形金剛汽車人聯盟巡展”，PARK108 國泰優活城市廣場的“辛普森一家”，以及重慶天地延續至今年的“小豬佩奇冬日嘉年華”主題展。隨著全國購物中心IP展逐步轉型迭代，重慶IP主題展將持續進化演變，將展覽融入各個零售商業空間，通過制造話題性促發社會化傳播，不僅有助于商場吸引和維持客流量，且進一步增加轉化消費的能力。

展望2018年，市場預計還將迎來10個購物中心開業，新增供應約80萬平方米，其中位于三軌交匯之上愛融薈城預計下季度開業，不僅填補冉家壩區域商業空白，更進一步鞏固新牌坊商圈的發展，為北區帶來更優質的零售商業。短期來看，市場將繼續消化過去一年的高供應量，部分項目或將進入調整期，在建項目可能受此影響或延緩開業時間以待市場整體向好。2018年，奢侈品、醫美、兒童教育等品類或將表現突出，提振市場活躍度，“新零售”模式的全面落地將催生出更多業態更豐富內涵的新呈現，也將為購物中心調整升級注入新動力。

甲級寫字樓市場

2018年第一季度，重慶甲級寫字樓市場無新增供應入市，全市甲級寫字樓總存量維持在241萬平方米。重慶寫字樓市場表現持續回暖并未受淡季影響，辦公租賃需求進一步得到釋放。季內全市寫字樓凈吸納量達6.2萬平方米，同比增長超1.8倍，拉動整體空置率下降2.7個百分點至44.0%，創2016年以來單季最大跌幅，為后續市場釋放積極信號。市場回暖促使“以價換量”不再是業主主流租賃策略，租金下跌幾近見底，部分樓宇隨著入住率逐步增加租賃議價能力得到增強，季內甲級寫字樓市場平均租金環比微跌0.4%，報人民幣92.3元每平方米每月。

從新增租賃需求端看，專業服務和金融依舊為重慶甲級寫字樓市場租賃活躍的行業，分別占當季總成交面積的34%和30%。聯合辦公擴張推動專業服務行業成交面積首次超過金融業，貢獻專業服務季度成交面積七成以上，代表性企業MFG創客聯邦成功搶占成都市場后，轉而進軍重慶，季內入駐環球金融中心及企業天地2號樓，合計租用超過2.7萬平方米。新型金融和保險則擔綱金融行業成交主力，錄得海爾小貸和中電投先融期貨在國華金融中心承租數千方辦公面積。去年眾多外地房企入渝拿地后，季內房地產和建筑類行業辦公需求有所上升，亦占據本季度租賃總成交量的8%。

本季市場最大亮點莫過于聯合辦公吹響進軍重慶市場的號角，已布局成都的各大聯合辦公運營商紛紛入渝尋找落腳之地，MFG創客聯邦的成功入駐更是帶動本季樓市場去化的主要驅動力。據調查，聯合辦公企業偏好選擇低樓齡、單一業權、可整層租用、商圈交通便利的樓宇，根據此特點進行統計，重慶甲級寫字樓市場尚有超過30萬平方米可供聯合辦公選擇，預計江北嘴、新牌坊等空置率超過50%的區域以及化龍橋和觀音橋等迎來入市項目的區域均有較強吸引力，也是爭奪聯合辦公的主力軍。

展望2018年，重慶甲級寫字樓市場預計將迎來逾40萬平方米的新增供應，未來供應主力軍逐步從江北嘴轉變至新牌坊等板塊，商務市場繼續北拓，代表項目包括位于觀音橋的天和國際中心和位于新牌坊的重慶國際都會。隨著阿里巴巴區域中心、騰訊云計算數據中心等高新科技企業落戶重慶，重慶或將迎來科技行業較大發展，并有望成為甲級寫字樓市場去化主要動力。預計2018年重慶甲級寫字樓市場需求將延續活躍勢頭，但較高供應量依然造成市場承壓，難以根本緩解當前供需局面，租金仍將處于下行通道。

住宅市場

2018年第一季度，重慶主城區一手住宅供應放量加大達到690萬平方米，環比增長27%，同比則超過1.8倍，遠超歷年一季度供應水平。大量新增供應拉動成交量上漲達667萬平方米，環比增長11.4%。受去年地價大幅度上浮影響，第一季度住房成交價格出現較大增長至人民幣10,865元每平方米，環比上漲10.1%，首次均價破萬。高端住宅方面，同樣季內開盤樓宇較少致使多個房源售罄，購房者對地理位置和周邊配套俱佳的改善性住房關注較增多，成交均價環比上漲9.2%至人民幣22,970元/平方米。

季內住宅土地供應加大，成交量約259萬平方米，環比小幅增長達到1.6倍，同比亦上升57.2%。成交住宅地塊平均樓面價達人民幣5,007元每平方米，環比上漲7.4%，多宗土地樓面地價超過8,000。其中，龍湖地產拿下兩江新區大竹林組團地塊，樓面地價均高至人民幣11,393元每平方米，北區價格將繼續看漲。季內新希望、天地源等外地房企拿地入渝熱情不減，重慶房地產市場未來發展被積極看好。

展望2018年，隨著新樓盤不斷入市，成交量預計繼續抬升，供需局面有進一步緩解，但前期高企的拿地價格或將持續抬高一手住房均價。

第一太平戴維斯(Savills)

第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領先的房地產服務商。公司于 1855 年創立，具有悠久的歷史傳統，并始終保持著飛速的發展勢頭已成為市場引領者，目前已在英國、歐洲大陸、美洲和亞太地區設立了700家辦事處及聯營機構。提供全面專業的顧問服務、物業管理及交易咨詢服務。

自20世紀80年代進入中國，第一太平戴維斯即建立了其不可動搖的市場領導者地位，為客戶提供創新的地產方案，滿足客戶的需求。第一太平戴維斯在北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、大連、沈陽、重慶、廈門、珠海、青島、南京和西安都設有分公司及辦事處，其龐大的業務網絡為客戶提供一站式綜合性的地產服務滿足客戶需求。

在中國6000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國際經驗及敏銳的市場洞悉力，為開發商，業主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高品質的專業顧問服務，包括商業地產、住宅地產、零售地產及酒店式服務公寓領域的開發顧問服務，設施設備管理，空間規劃，物業管理，租賃，估值和銷售。