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   中國傳媒聯(lián)盟據(jù) 華夏財經(jīng)網(wǎng) 訊：“零首付”、“一成購房”、“首付貸”……年后，各大一、二線城市樓盤火熱銷售，連夜排隊搶房還購不到房成為各大新聞頭條，同時也給“剛需族”帶來很大的壓力，一些P2P平臺趁機(jī)推出“零首付”的“險招”。業(yè)內(nèi)人士評價說，這在售樓史上是第一次出現(xiàn)，這帶給開發(fā)商和購房者的風(fēng)險都很大。
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“零首付”、“首付貸”在表象上撤除了人們的購房門檻，一些并不具備購房能力的人，可能很容易地敗給沖動的魔鬼。在這個意義上，傳說中的“崩盤”并不是沒有可能出現(xiàn)——美國次貸危機(jī)就是最好的前車之鑒。美國次級貸款就是打著零首付的幌子，讓廣大沒有購買能力的人士暫時成為房子的主人。然而次貸危機(jī)爆發(fā)后，他們不但失去了房子，并且資不抵貸，一夜間所有財富化為烏有。現(xiàn)在，一些開發(fā)商自己借錢為購房者付首付，這意味著房子并沒有售出，相當(dāng)于開發(fā)商在借用購房者的名義向銀行騙貸。那么購房就真的演變?yōu)橘?ldquo;次貸”了。
  禍起房貸  美國次貸危機(jī)爆發(fā)
次級抵押貸款是美國眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機(jī)構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)低于620分、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供的住房貸款。美國次級貸款危機(jī)爆發(fā)，始于美聯(lián)儲實行緊縮貨幣政策，利率的上升增加了投資的成本，降低了預(yù)期收益，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求減少，在剛性供給作用下，房地產(chǎn)價格開始下降，進(jìn)而導(dǎo)致次級抵押貸款逾付率開始上升，次級房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。隨之出現(xiàn)次級貸款及衍生證券重新估值，風(fēng)險資產(chǎn)價值縮水，最后導(dǎo)致流動性收緊，金融資產(chǎn)市場大幅波動。
美國次貸危機(jī)首先受到?jīng)_擊的是一些從事次級抵押貸款業(yè)務(wù)的放貸機(jī)構(gòu)。當(dāng)年，就有眾多次級抵押貸款公司遭受嚴(yán)重?fù)p失，眾多金融巨鱷們也相繼深陷泥潭。全美排名第十的次級抵押貸款公司American Home Mortgage Investment Corp，在宣布裁員近90%后宣布申請破產(chǎn)；摩根大通公司、Country-wide Capital、美國銀行、花旗集團(tuán)、貝爾斯登公司和摩根士丹利也在前20家無抵押債權(quán)人之列……在過去幾年里因為有助于解決更多人的住房問題而受到市場追捧，然而今天，它卻成為一場世界范圍的金融危機(jī)的導(dǎo)火索，造成全球金融市場的振蕩和投資者的恐慌。
  中國樓市正在演繹美國“次貸”
某中資商業(yè)銀行相關(guān)人士指出，美國30年期抵押貸款利率平均為6.22%，而中國的貸款利率經(jīng)過近年來的持續(xù)上調(diào)，目前30年期已達(dá)到7.38%，較之高出1.16個百分點。且在目前加息周期下，貸款人的還款壓力與日俱增。然而，在房價單邊上漲的情況下，購房者亦抱著“早買早賺”的心態(tài)，忽略了自身的還款能力。在放款上，銀行受流動性過剩困擾，放貸沖動較大，對貸款人收入審核也極其松懈，導(dǎo)致假按揭層出不窮。美國樓市的不斷上漲不僅助長了中國樓市投資者的信心，而且在一定程度上使政府放松了對房地產(chǎn)泡沫的警惕。
縱觀次貸危機(jī)的產(chǎn)生與發(fā)展，天津財經(jīng)大學(xué)講師、金融學(xué)博士王巖表示，主要有以下幾個方面的原因：其一，強(qiáng)大的房地產(chǎn)營銷力度。過去幾年中，美國房地產(chǎn)市場一片繁榮。為了賣掉更多的新住宅，許多房地產(chǎn)公司跟隨銀行和金融公司，為購房者提供抵押貸款，通過“不查收入、不查資產(chǎn)”、可隨時調(diào)整還款比例、只付息而根本不用償還本金等手段來引誘潛在的購房者。其二，投資者風(fēng)險意識淡漠。專業(yè)的貸款公司提供了復(fù)雜且具有相當(dāng)誘惑力的金融產(chǎn)品。例如，可同時簽訂兩份利率相差甚遠(yuǎn)的貸款合同，且合同還款采用遞增的方式，一般是購房兩年后才進(jìn)入還款高峰期，因此，缺乏金融知識的貸款者往往高估了自己的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行房屋購買。甚至很多購房者為了申請貸款而謊報了自己的收入。
  對中國房貸的啟示
美國之所以最終爆發(fā)次級債危機(jī)，其監(jiān)管當(dāng)局有不可推卸的責(zé)任。這對面對火爆房市的中國金融監(jiān)管當(dāng)局有著重要的啟示作用。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的監(jiān)管。
近年來，中國房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展與美國有著驚人的相似。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款。房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)增長快、規(guī)模大的特點。并且在房地產(chǎn)信貸中存在著一些“零首付貸款”、“假按揭貸款”和“自我證明貸款”。一些創(chuàng)新類信貸產(chǎn)品如“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”、“循環(huán)貸”和房屋“凈值”貸款等也不斷面市。因此，金融監(jiān)管當(dāng)局必須從美國次級債危機(jī)中汲取教訓(xùn)，切實加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。
2.加強(qiáng)個人按揭貨款資質(zhì)審核
美國爆發(fā)次級債危機(jī)的一個重要原因就是抵押貸款公司為了追逐利潤，向原本就信用等級比較低的貸款者提供零首付、零文件等限制條件更少的貸款，使得次級抵押信貸隱患由此潛伏下來。因此，中國商業(yè)銀行必須高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險。
3.高度關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的潛在風(fēng)險。
美國次級貸款危機(jī)對商業(yè)銀行有兩個教訓(xùn)：其一，在經(jīng)濟(jì)增長上行階段忽視風(fēng)險必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長下行階段出現(xiàn)風(fēng)險甚至是爆發(fā)危機(jī)；其二，必須重新高度重視金融衍生品風(fēng)險。中國近年來房地產(chǎn)市場價格持續(xù)飛漲，部分領(lǐng)域開始出現(xiàn)泡沫已是不爭的事實。但隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)流動性過剩不斷增加，貨幣政策必然趨緊，從而加大資產(chǎn)價格回調(diào)的可能性。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該充分認(rèn)識到中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險以及住房抵押貸款的風(fēng)險，避免遭受風(fēng)險突然爆發(fā)的沖擊。
4.提高信貸穩(wěn)健性，加強(qiáng)風(fēng)險管理。
在美國次級債危機(jī)中，商業(yè)銀行的風(fēng)險偏好由于在經(jīng)濟(jì)增長周期中的繁榮階段增強(qiáng)，給其帶來盈利性的提高，但是對風(fēng)險的忽視，快速擴(kuò)張的同時也給其埋下了隱患。因此，在快速發(fā)展中保持穩(wěn)健步伐才是防患于未然的理性選擇。中國金融系統(tǒng)目前存在著普遍的流動性過剩問題，所以應(yīng)該進(jìn)一步保持和增強(qiáng)穩(wěn)健發(fā)展理念，大力推廣和發(fā)展綠色信貸，同時避免信貸資本向高風(fēng)險資產(chǎn)市場的過快流動。
總結(jié)：
在金融危機(jī)中，我們首先要保證銀行的正常運(yùn)行。目前“零首付”、“首付貸”刺激樓市，但同時也在一定程度上加大了銀行的風(fēng)險，與美國相比，我們的銀行抵御風(fēng)險的能力要差得多，不應(yīng)把銀行推到風(fēng)險的浪尖去。至于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，需求是有的，等到價格能被老百姓普遍接受，自然會好轉(zhuǎn)，這種降低首付的做法，并不能從根木上改善購房壓力。

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《互聯(lián)網(wǎng)金融觀察》解讀“中國式次貸危機(jī)”