中國(guó)香港-Media OutReach-2019年8月7日-鵬元國(guó)際向融信中國(guó)控股有限公司（后稱融信）授予國(guó)際刻度的長(zhǎng)期主體評(píng)級(jí)，等級(jí)為“BB”，展望為穩(wěn)定。

融信為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要從事開(kāi)發(fā)中高端住宅物業(yè)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占總收入的97％，建設(shè)服務(wù)、租金收入等占余下的3%。融信的評(píng)級(jí)反映了公司在區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)先市場(chǎng)地位、強(qiáng)勁的合約銷售額、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備以及不斷改善的財(cái)務(wù)狀況。另一方面，融信的評(píng)級(jí)也受到其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)較小的規(guī)模以及較高的業(yè)務(wù)集中度的制約。

融信穩(wěn)定的展望反映了我們對(duì)公司在財(cái)務(wù)狀況改善的同時(shí)，合約銷售繼續(xù)提高的預(yù)期。

主要評(píng)級(jí)觀點(diǎn)

正面因素

我們預(yù)期公司將維持在臺(tái)灣海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的領(lǐng)先市場(chǎng)地位。融信是一家中國(guó)東南部地區(qū)頂級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別是在福州和杭州。公司被選為“2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)福建省10強(qiáng)”，并入選“2018年中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)上市企業(yè)23強(qiáng)”。憑借強(qiáng)大的品牌認(rèn)可度，過(guò)去幾年融信的業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)張。

我們認(rèn)為公司具有強(qiáng)健的銷售執(zhí)行能力。過(guò)去三年，融信的合約銷售額實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2016年、2017年和2018年的合約銷售總額分別增長(zhǎng)107％、104％和143％。公司2018年的權(quán)益合約銷售額在所有中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中位列第28位，較2017年第36位排名大幅提升。強(qiáng)勁的合約銷售額和健康的現(xiàn)金收款為公司的擴(kuò)張?zhí)峁┝朔€(wěn)定的現(xiàn)金流入。2018年公司合約銷售增長(zhǎng)達(dá)到頂峰后，我們預(yù)期公司在2019年和2020年的擴(kuò)張速度將大幅放緩。

我們的評(píng)估表明融信擁有一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。我們認(rèn)為，融信擁有多元且低成本的土地儲(chǔ)備，足以支持其未來(lái)兩年的增長(zhǎng)和盈利能力。截至2018年底，融信在全國(guó)39個(gè)城市共有154個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)和權(quán)益土地儲(chǔ)備分別為2, 540萬(wàn)平方米和1, 290萬(wàn)平方米。融信擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，截至2018年底，88%的總土儲(chǔ)貨值和82%的總建筑面積主要集中在一二線城市。公司平均土地成本為6,356人民幣/平方米，僅為2018年底合約銷售額平均售價(jià)的30％。

融信已在去桿杠，且我們預(yù)期未來(lái)兩年公司去杠桿化的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。由于土地收購(gòu)減少和合約銷售強(qiáng)勁，2018年融信的杠桿率有所下降，債務(wù)總額同比下降11％，凈債務(wù)同比下降23％。權(quán)益土地購(gòu)置額從2017年的340億元人民幣下降至2018年的70億元人民幣。出于較低的土地購(gòu)置額，我們預(yù)期2019和2020年公司杠桿率將進(jìn)一步下降。

負(fù)面因素

相對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)最大的同業(yè)公司來(lái)說(shuō)，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小。盡管過(guò)去幾年公司迅速發(fā)展，但與中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)最大的同業(yè)相比，融信仍被視為較小的開(kāi)發(fā)商。2018年公司的合約銷售總額為1, 220億元人民幣，收入340億元人民幣，約為業(yè)內(nèi)最大同業(yè)的四分之一和十分之一。此外，截至2018年底，公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模約為最大同業(yè)的六分之一。

我們認(rèn)為融信的業(yè)務(wù)集中度風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。融信所有的收入均來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)，其中97％的收入來(lái)自住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)。公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬鲜艿街袊?guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的影響。

評(píng)級(jí)展望

出現(xiàn)以下情況導(dǎo)致融信的信用狀況顯著惡化時(shí)，我們將考慮下調(diào)融信的主體評(píng)級(jí)：1）杠桿率長(zhǎng)期大幅增加；2）EBITDA利潤(rùn)率大幅下降且不太可能回升； 3）經(jīng)營(yíng)狀況顯著惡化。

出現(xiàn)以下情況導(dǎo)致公司的信用狀況大幅改善時(shí)，我們將考慮上調(diào)公司的主體評(píng)級(jí)：1）杠桿率持續(xù)大幅下降；2）EBITDA利潤(rùn)率大幅上升，且升勢(shì)被視為可維持； 3）經(jīng)營(yíng)狀況顯著改善。

相關(guān)評(píng)審委員會(huì)召開(kāi)日期：2019年7月31日

若欲獲取進(jìn)一步的信息，敬請(qǐng)?jiān)L問(wèn)www.pyrating.com

相關(guān)的評(píng)級(jí)方法

《通用企業(yè)評(píng)級(jí)方法》（2019年3月15日）

《行業(yè)信用指引-中國(guó)房屋建筑商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商》（2018年8月31日）

《企業(yè)財(cái)務(wù)調(diào)整和比率定義》（2018年5月7日）

免責(zé)聲明

鵬元資信評(píng)估(香港)有限公司（“鵬元國(guó)際”、“鵬元”、“本公司”、“我們”、“ 我們的”）以既定的方法和符合評(píng)級(jí)流程的方式發(fā)布信用評(píng)級(jí)和報(bào)告。有關(guān)政策、程序和方法的更多信息，請(qǐng)?jiān)L問(wèn)公司網(wǎng)站www.pyrating.com. 本公司保留在不事先通知的情況下，自行決定修改、更改、刪除以及在其網(wǎng)站上發(fā)布任何信息的權(quán)利。

所有的信用評(píng)級(jí)和報(bào)告均受限于免責(zé)聲明及有一定局限。信用評(píng)級(jí)不是財(cái)務(wù)或投資建議，不得視為購(gòu)買、出售或持有任何證券的推薦建議。信用評(píng)級(jí)不針對(duì)/反映任何證券的市場(chǎng)價(jià)值。我們認(rèn)為信用評(píng)級(jí)的使用方應(yīng)受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，有能力獨(dú)立評(píng)估投資和商業(yè)決策。

信用評(píng)級(jí)只針對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)。公司將信用風(fēng)險(xiǎn)定義為獲評(píng)級(jí)實(shí)體可能無(wú)法履行其到期的合同和/或財(cái)務(wù)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。信用評(píng)級(jí)不得視為特定的可能性或違約可能性的預(yù)測(cè)指標(biāo)。信用評(píng)級(jí)構(gòu)成了本公司評(píng)審委員會(huì)的前瞻性意見(jiàn)，包括對(duì)未來(lái)事件的預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)在定義上不能作為事實(shí)來(lái)驗(yàn)證。

為了滿足評(píng)級(jí)流程目的，本公司會(huì)從我們認(rèn)為可靠且準(zhǔn)確的來(lái)源獲得足夠有質(zhì)量的事實(shí)性信息。我們不會(huì)進(jìn)行審計(jì)，也不會(huì)對(duì)評(píng)級(jí)過(guò)程中使用的任何信息進(jìn)行盡職調(diào)查或第三方校驗(yàn)。發(fā)行人及其顧問(wèn)需對(duì)其為評(píng)級(jí)過(guò)程所提供的信息準(zhǔn)確性負(fù)最終責(zé)任。

本公司信用評(píng)級(jí)的使用方應(yīng)參考本公司網(wǎng)站上公布的評(píng)級(jí)符號(hào)和定義。等級(jí)相同的信用評(píng)級(jí)可能不能完全反映風(fēng)險(xiǎn)程度上的所有細(xì)微差別，因?yàn)樾庞迷u(píng)級(jí)是信用風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)度量。

本公司不對(duì)以任何形式對(duì)其提供的任何信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性或完整性做出任何明示或暗示的保證。在任何情況下，本公司、公司董事、股東、雇員、代表，均不對(duì)任何使用本公司發(fā)布的信息所造成的的損害、開(kāi)支、費(fèi)用或損失承擔(dān)任何責(zé)任。

本公司有權(quán)依據(jù)任何被本公司視為充分的理由，隨時(shí)采取任何評(píng)級(jí)行動(dòng)，并有權(quán)自行決定。信用評(píng)級(jí)的發(fā)布和跟蹤取決于是否有足夠的信息。

本公司的信用評(píng)級(jí)可能獲得酬金，通常來(lái)自發(fā)行人、承銷商或債務(wù)人。公司的費(fèi)用表信息可根據(jù)要求提供。

本公司保留其在公司網(wǎng)站、公司的社交媒體頁(yè)面和授權(quán)第三方發(fā)布信用評(píng)級(jí)和報(bào)告的權(quán)利。未經(jīng)本公司事先書(shū)面同意，不得以任何方式修改、復(fù)制、轉(zhuǎn)載、傳播或篡改任何本公司發(fā)布的任何內(nèi)容。

本公司的信用評(píng)級(jí)和報(bào)告并非給處在使用此信用評(píng)級(jí)和報(bào)告可能構(gòu)成違法的管轄區(qū)內(nèi)的任何人傳播或使用。如有疑問(wèn)，請(qǐng)咨詢相關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)顧問(wèn)，以確保遵守適用的法律法規(guī)。

2019版權(quán)所有 ©鵬元資信評(píng)估(香港)有限公司 保留所有權(quán)利。