中國房地產業從黃金走向白銀已成行業共識，恰逢國內消費升級大潮，旅游經濟蓬勃發展，“酒店+地產”模式成為業主和投資人關注的運營增效路徑。

　　從“產銷模式”向“資管模式”轉變，12月15日以“無界共贏•重構商業資產價值”為主題的2019鉑濤酒店風尚周投資品鑒會上，來自投資機構、商業地產和酒店業的大咖共同探討了如何挖掘商業資產投資的價值洼地，實現資產價值的最大化。

　　挖掘價值洼地，酒店業態被看好

　　資產核心價值是投資人最為關注的命題。柯羅尼揚子基金執行合伙人，帷迦母基金董事長，新偉揚股權基金創始合伙人王知新認為，酒店品牌對于商業物業投資的價值一直存在，尤其是在綜合體項目中，酒店是流量的入口。

　　“酒店對資產的提升分為兩部分。一是新開發項目，高端國際酒店的品牌效應能提升物業的價值，實現流量變現。二是城市更新和改造過程中的存量地產項目，以鉑濤為首的中高端系列品牌更加符合主流消費人群的消費習慣，提升物業的坪效，未來可能會顛覆傳統的五星級高端酒店，迎來更大的機會。”

　　“酒店品牌對資產的增益作用顯而易見，新的理念和新興的酒店品牌能盤活存量資產，賦能給以酒店為主體的周邊住宅、服務式公寓以及辦公板塊，打通不同業態的的會員體系或管理體系，增益會更加明顯。”邁點網副總裁兼眾數信息總裁丁曉宇補充道。

　　實現資產增值，綠景集團副總裁，資產事業部總裁，綠景資產管理公司總經理徐紅星指出，旅游業蓬勃發展，酒店建設熱度有增不減。“未來酒店提供的不僅僅是單一的居住服務，餐飲、會議、健身、游泳的業態與社區融合，將能帶來更高的溢價。隨著新技術的崛起，酒店應該改變過去的服務思維，緊跟趨勢。酒店業態將是地產投資項目不可或缺的一部分，我們非常好看酒店地產的發展。”

　　隨著經濟全球化進程的加速，越來越多的投資人開始關注海外酒店市場的發展，鉑濤集團也抓住了這一發展機遇，鉑濤集團國際事業部負責人何一君指出，在海外布局中一直堅持“輕資產+本土化”的策略，為投資者提供一站式服務及全方位的支持，通過與當地知名企業，以靈活、友好、高標準的合作方式，輸出鉑濤品牌優勢的同時參與制定符合當地消費需求的酒店發展標準，將成熟的管理經驗和技術帶到當地市場，幫助當地經濟實現發展和提升。

(從左至右：丁曉宇、王知新、徐紅星、陳寶柱、王雙、何一君)

　　助推資產增值，中高端品牌異軍突起

　　過去地產商為了追求品牌美譽度，會更多地選擇高端品牌，徐紅星指出，當前的市場環境已經發生了變化，地產商不再只關注高端酒店。“從收益角度出發，中高端酒店品牌成為了更好的選擇，未來10到20年中高端酒店將會保持穩健的發展。”

　　在品牌的選擇上，地產商通常會非常謹慎。“這是由經濟規律決定的，如果不選擇跟酒店品牌商合作，更換品牌時收入將會出現30%-40%左右的下降，更換品牌或者發展自主品牌，都會對項目產生影響。當品牌的知名度和美譽度越來越高時，就會發生‘贏者通吃’的現象，頭部品牌占據80%以上的份額。品牌積淀時間越久，影響力越大，也會形成自身獨特的優勢，投資者會更加傾向于與影響力強的品牌合作。”

　　中端酒店成為酒店市場的投資價值高地。希爾頓歡朋(中國)投資發展副總裁陳寶柱表示，希爾頓歡朋在北美市場已有30多年的歷史，品牌成熟運營所帶來的可復制性、品牌的穩定性以及盈利的確定性，從投資的角度來說，是很好的選擇。

　　據了解，廣州珠江新城、珠海誠豐廣場、中山南朗等地都有綜合體項目與希爾頓歡朋正在合作，希爾頓歡朋作為中高端酒店的領跑者，其突出的品牌優勢以及出色的經營數據，已給眾多投資人帶來了優異的回報，對所在物業的增值影響顯著。品牌賦能于商業地產，拉動了更多知名品牌的進駐，同時，商業地產的人流積聚也帶動了酒店的經營效益，實現了雙贏。未來，希爾頓歡朋還將加深與商業地產的合作，重點布點核心商圈的重要位置。

　　吸引中產消費人群，來自德國的“迷你五星”品牌Ruby Hotels也參與了此次討論。

　　Ruby Asia CEO王雙表示，Ruby作為歐洲備受時尚達人喜愛的年輕潮牌進入中國，在越來越國際化的年輕群體眼中天然就有著更高溢價的心理優勢。“投資機會取決于消費趨勢。消費升級下，越來越多消費者對價格并不那么敏感，更加關注高品質、有個性的品牌，找到文化和身份認同感。Ruby一進中國，就能與價值觀和目標受眾一致的、同樣來自歐洲的頂級音響品牌Marshall、創意十足的寶馬MINI等進行產品和市場營銷上的合作;而進入每座城市，都進行本地化的文化探索和挖掘，并以此為項目進行獨立設計和主題命名，打造城市地標項目。和連鎖化、標準化的酒店相比，顧客希望有更多的體驗感，無論是業主方還是資產運營方，把品牌的核心本質做好，具備開放連接的能力，聯動有相同價值觀的人群和伙伴，未來在資產運營上將更具競爭力。“

　　憑借對國人出行消費習慣的全面理解，迅速彌補海外酒店市場的空白，鉑濤集團國際事業部負責人何一君表示，目前，7天優品、麗楓酒店、非繁城品酒店、派酒店等幾個擁有較高品牌認知度的酒店品牌已經落地在海外出行熱門的旅游和商務區，比如雅加達的7 Days Premium 7天優品酒店所在的綜合商業體City Plaza，酒店品牌的入駐帶動了當地人流的聚集和消費，此外，鉑濤在海外布局通過獨具調性的品牌輸出及專業化的管理提升物業價值，與開發商、地產基金合作共贏，提升物業溢價，并提供穩健的現金流回報。隨著一帶一路的推進，未來，走出國門的酒店品牌數量將持續增加，海外酒店投資將迎利好。

　　地產+酒店，下一個萬億藍海在哪里?

　　投資者對資產的關注催生了“酒店+地產”模式的快速發展。王知新指出，投資人關注的產業通常具備三個特性，一、穩健的資產，二、優秀的現金流，三穩健的投資回報。“酒店物業的現金流是最穩定的，在一個綜合業態里，我們往往注重酒店的品牌效益。地產開發進入資管時代，未來必然會推出更多的金融產品，酒店未來將是非常好的機會。”王知新認為，未來酒店在商業地產板塊將發揮出更大的潛力。

　　近年來，鉑濤通過多樣化的發展模式，在海外布局中一直堅持“輕資產+本土化”的策略，為投資者提供一站式服務及全方位的支持，通過與當地成熟企業、酒店管理公司等以靈活、友好、高標準的方式合作，輸出鉑濤品牌優勢的同時參與制定符合當地消費需求的酒店發展標準，將美好生活體驗帶到當地市場，助力當地經濟的發展和提升。

　　“市場經濟有一只無形的手，機會在哪里，價值就到哪里，資源也會隨之調配。酒店+房地產的模式不僅是在中國，在東南亞、歐洲甚至非洲都能行得通，資源也會發生轉移，海外的藍海市場充滿了機遇和挑戰，鉑濤集團也將在更廣闊的市場與海外投資者實現合作共贏。”何一君表示。

　　從買地造房到盤活存量資產并優化運營，具備優秀運營資質的酒店品牌與物業結合，將是下一個值得被挖掘的金礦。未來在資本市場上，優質的酒店品牌還有巨大的發展空間，找到適合物業的品牌，將能助力資產實現價值的重塑和提升。