2019鉑濤酒店風尚周于12月14日-16日強勢登陸深圳歡樂海岸，作為其中的重磅環節，以“無界共贏·重構商業資產價值”為主題的大型投資品鑒會于12月15日隆重舉行。鉑濤集團率先站在酒店、地產、投資領域的多元創新視角，協同酒店、公寓、聯合辦公、地產、財經大咖探索商業資產增值之道。

　　品鑒會由眾數信息總裁、邁點網副總裁丁曉宇主持，喆啡酒店品牌創始人&CEO許冠雄、ZMAX HOTELS品牌CEO黃玄、麗楓酒店高級總監周大慶、希岸酒店品牌及市場副總裁Kent Mok、蜜蜂科技Bee+創始人&CEO賈凡、魔方生活服務集團CEO柳佳共同就“跨領域商業資產運營賦能新紅利”這一話題進行探討。

(從左至右：許冠雄、黃玄、Kent Mok、周大慶、柳佳、賈凡、丁曉宇)

　　同一空間，各業態如何合作盈利?

　　出席這次品鑒會的，除了酒店，還有長租公寓、聯合辦公等各種各樣的業態，丁曉宇開門見山提問，如果在同樣一個空間當中互相怎么合作?是否有跨界的紅利產生?

　　蜜蜂科技Bee+創始人&CEO率先發言。Bee+目前共開發有兩條產品線，分別是具有顛覆精神和辦公生活化場景的聯合辦公空間，以及創新的消費場景Bee+ Lifestyle產品。Bee+和其他幾位嘉賓所處行業的協同效應應該是最大的，因為Bee+思考的是如何服務好人們每天2/3的時間，包括8小時工作和8小時生活，如果能夠和酒店與長租公寓開展跨界合作，就可以更好的服務于人們每天24小時的時間，并通過品牌把溢價做出來，通過品牌把坪效提升起來”賈凡說道。

　　魔方生活服務集團CEO柳佳介紹，集團成立于2009年，目前在全國20個城市擁有7萬多間的房量，產品線覆蓋高中低端不同的人群。走“集中式”路線的魔方公寓的商業模式跟酒店非常接近，與辦公場所是樓上樓下的關系，與酒店業態也是非常好的補充，對于不太適合酒店入駐的物業來說，長租公寓也是極佳的互補品。

　　在麗楓酒店高級總監周大慶看來，以“自然自在”為核心價值，麗楓是一個非常注重消費者內心的舒適感受和愉悅感受的酒店品牌。目前在全國開業了400多家在營店，馬上就要超過500家，在整個中國的中檔酒店市場占據前三。他表示，不同的業態，共同點是都需要經營空間，因此，客戶既有重合也有差異，這便帶來了合作的可能。

　　希岸酒店品牌及市場副總裁Kent Mok 用一句話闡釋了品牌：我們是時尚跨界的精品酒店，為了提供精致生活、差旅和出差的生活給到所有的出差人士。希岸開業了170家店，簽約達到400家。他表示，會將希岸的態度生活美學館變成新零售的大堂，從而提高坪效。

　　ZMAX HOTELS品牌CEO黃玄介紹， ZMAX HOTELS是鉑濤集團在今年7月份正式成立的一個新的品牌，是一家有腔調的精神屬性的酒店。除房間外，ZMAX HOTELS還通過精釀作為切入點跟消費者進行對話。“我們一直認為跟消費者的觸點是立體化的，希望我們的品牌是人格化的。”黃玄表示。

　　喆啡酒店品牌創始人&CEO許冠雄表示，喆啡酒店從2013年成立到現在，一直以來不只是希望做品牌那么簡單，最早喆啡酒店希望做一個品類出來。喆啡酒店的大堂就是一個咖啡館，就是一個讓酒店住房體驗增值的地方，未來喆啡館會是獨立業務。 “不只是我們的每個品牌可以更細分消費者跟客戶及物業上的需求，每個品牌自己本身都會有不同的空間發展下去。” 許冠雄說。

(從左至右：許冠雄、黃玄、Kent Mok、周大慶、柳佳、賈凡、丁曉宇)

　　無界盈利，哪個最有價值?

　　據介紹，喆啡酒店都是“開源式”的，在喆啡酒店的跨界里，喆啡館作為大堂，住在喆啡館，就像住在咖啡館，因此要保證酒店每一天都能聞到咖啡的香氣。因此，在上下游的采購上，跟很多住房以外的管理商都有另外的合作。許冠雄也指出，究竟是要賺兩個不同的收入，還是用兩個服務賺高一點的收入，是喆啡酒店一直在思考的事情。

　　在ZMAX HOTELS的黃玄看來，酒店不是住的，而是體驗的。“如果要解決一個人24小時除了工作以外的三分之二時間，我們可以來幫他解決。”她說。之所以空間會成為空間，是因為感受是復合的，功能是復合的。黃玄認為，目前ZMAX HOTELS最成熟的跨界，就是聯合了全國最棒的精釀品牌一起釀酒及開展跨界合作，我們的酒店每一個復合性公區會有一個ZaoBar，多元化消費者的觸點，增加投資人的收益。

　　“酒店的運營是為了控制成本、提高利潤。” Kent Mok說。有著跨界基因的希岸早已有過不少成功案例。通過與唯品會打通會員系統，降低獲客成本、提升轉化率;通過與屈臣氏合作，獲得廣泛宣傳;基于抓取不同的IP，推出故宮的IP酒店。而2019年希岸想要做的，就是新零售態度生活美學館。

　　無獨有偶，麗楓在潮品、跨界這方面也是先行者，且獲得了不錯的銷售規模與銷售成果，品牌傳播上也得到了很好的效益。在周大慶看來，酒店是空間載體，在這個載體里很多價值可以挖掘。

　　丁曉宇補充道，不一定是跨界，而是主營業務之外的盈利能力，也是一種價值。

　　從魔方生活服務集團的定位來說，并不是直接的公寓運營商，而是站在客戶方，提供美好生活方式的解決方案。柳佳表示，魔方會用有形和無形的方式，為合作伙伴提供增值服務。如與聯合辦公、健身房等場地運營商合作，也有基于APP、微信，與官網和會員體系打通的線上零售解決方案。這都是增值收入的部分。

　　賈凡指出，空間無論做什么，都是最重要的載體、是一種生活資料、是每個人生活中必需的東西。Bee+一直試圖在傳統的辦公模式下，加載新的內容或生活場景，改變枯燥的辦公環境。“我們一直在思考怎樣把存量物業和存量資產的價值，通過精細化的運營、管理的運營、品牌的運營得到提升。”賈凡表示。

　　空間利用，增益都在哪里?

　　在了解了各個品牌的經營狀況之后，丁曉宇又拋出了一個問題，在空間利用上，相對以前是否有更好的增益表現?

　　許冠雄表示，從喆啡酒店的整個品牌邏輯來講，主要是幫加盟商、物業或社區吸引有價值的消費人流。酒店針對的不僅是消費者，還有物業的業主、加盟商、投資人。因此喆啡酒店會希望酒店的業態、品牌，以及吸引的消費人流和整個社區的整個商業氛圍有一個變化。

　　他舉了個例子，有一個加盟商不止是酒店的獨棟業主，還是小片區的業主，也是綜合體的開發商。利用喆啡大堂作為整個公寓、寫字樓跟社區里的售樓中心。“這是一個商業行為，是與地產的合作。”許冠雄說。

　　黃玄提到，ZMAX HOTELS會選擇合適的物業，上面是客居空間，下面是體驗空間。而在空間最大化利用上，ZMAX選擇了完整的精釀體驗，黃玄介紹，目前精釀在中國的增長比例近兩到三年，每年以200%的速度在增長，是非常可觀的新的消費品。“以這樣一種非常有潛力的單品進行切入，本身的收入和盈利能力就會增加。”她說。

　　作為投資性的產品，不能為投資人賺錢是沒用的。物業并不一定要大，可以用品牌調性來作為支撐，在黃玄看來，ZMAX HOTELS是一家履行“酒”義務的有限服務酒店。

　　Kent Mok對黃玄的話表示贊同，“跨界也好，合作也好，更多是系統性的。對于平臺也好，分店也好，是利益的增長。” Kent Mok首先用數據表示，通過與唯品會的跨界合作，酒店客源的轉化率超過40%，而大部分在普通平臺做這種活動，轉化率不到10%。

　　在Kent Mok看來，攜程、藝龍等OTA的打開是低頻動作，而打開電商平臺或進入線下門店，頻次要高于OTA。因此，在獲客的過程中，做好選擇，從而降低獲客成本，甚至可以賦予一些商業地產的價值，希岸與屈臣氏合作之后，在線下能夠更好地做推廣，跟一些小產權的業主溝通。

　　酒店行業邊界正在變得模糊，從住變為了體驗，這其實也是人們生活方式的轉變。也基于此，酒店開始跨界。周大慶給出了麗楓在跨界后獲得的兩方面收益：一方面是有形的收益——如何提高物業的投資回報率，如何讓酒店的經營價值更大化。以麗楓掌握的數據來看，已經取得了很好的收益狀態。另一方面是無形的收益。周大慶將其定義為高頻打低頻。酒店相對于大部分的人來說，是低頻產品，但如果在酒店中延伸出IP產品，讓客人帶回去使用，并在使用的時候回想到這家酒店，就是高頻。

　　不斷差異，有沒有最后的界限?

　　隨著酒店、公寓、聯合辦公都紛紛開始做流量與差異化，差異化是否有界限?

　　柳佳認為，在做與不做之間并沒有界限，只要客戶需要就會提供服務，而很多服務是要整合第三方資源提供的。因此在收益方面，就有了兩部分，一是直接的非主營業務的收入，在10%-20%;另外更大一部分的收入，是對外的月租金，魔方的月租金對比同地段同類型競爭對象平均要高20%—30%，“這就體現了我們背后服務的溢價。”柳佳說。

　　此外，服務過程中產生了很強的客戶黏性，降低了營銷成本。魔方的獲客超過50%來自于客戶推薦，不需要用第三方渠道，通過自然的口碑傳播就能獲得大量的用戶，這也是增值服務的體現。

　　賈凡表示，聯合辦公的收益不同于酒店，Bee+目前的項目都是自己投資自己運營，賺的就是租金差，據介紹，通常每個項目的租金差率大概在60%-70%，這就體現了通過運營包括品牌的增值。“這個空間的生意核心在于，你能不能通過你的品牌，把你的溢價做出來，把你的坪效升上去。”賈凡說。

　　賦能IP，帶來空間化

　　丁曉宇補充道，差異化的元素對品牌來說，有可能像品牌的關鍵因素或IP一樣，代表著我們提供差異化的感覺和客戶的感知。彼此之間IP賦能，公用空間是否可行?

　　黃玄以目前在坐的圓桌對話老板們現實經營為例， Bee+在聯合辦公空間里有一小部分精釀的元素，而ZMAX HOTELS的復合工區有獨立的ZaoBar，未來Bee+完全有可能賣ZMAX出品的酒。這是非常容易實現的做乘法的跨界。

　　在許冠雄看來，這是一個生態的問題，能夠把價值做出來，推什么都是跨界。

　　Kent Mok表示，其實希岸不是在做一個品牌，而是所有的品牌都在做人。“把這些人相關的興趣愛好和理念加起來了，就可以做跨界，這是所有跨界的基本，就是人。” Kent Mok說。

　　周大慶認為，跨界的另外一面就是合作，有無限的可能。

　　在快速擴張的階段的魔方，對于空間的拓展比較感興趣。不同于發展成熟的酒店行業，公寓行業還在資源稀缺的階段，因此有很多合作空間。“有效提升整個物業的利用率，以及物業整體的坪效，非常重要。”柳佳說。

　　丁曉宇最后表示，場上大咖可以一起開發和協同，在鉑濤這個有戰略性意識和領先意識的平臺上，一起改變現在的空間，讓這個空間變得更加有意思。