中國傳媒聯(lián)盟 據(jù) 房天下蘇州 訊：2016年，蘇州樓市并未像預(yù)期那樣春暖花開，反而上演著跌宕起伏的“變奏曲”。從降首付降契稅到房貸收緊、“去庫存”到限購重啟調(diào)控升級、量價(jià)齊升到成交量“腰斬”房價(jià)下跌、搶房熱情高漲到駐足觀望、土拍限價(jià)之下高價(jià)地頻出……構(gòu)成了2016蘇州樓市全景圖。

這一年蘇州樓市變數(shù)太多，上半段樓市瘋狂房價(jià)上漲迅猛，土拍盛宴再掀血雨腥風(fēng)。下半段，當(dāng)樓市正值“狂歡”時(shí)，嚴(yán)限購令呼嘯而來，樓市隨即“聚變”。限購之下市場需求結(jié)構(gòu)重新調(diào)整，購房者恐慌情緒得到緩解，逐步回歸理性，房企面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，開發(fā)商多維度經(jīng)營變革在即……2016即將謝幕，蘇州房天下矩獻(xiàn)《2016-2017蘇州樓市白皮書》梳理了16大看點(diǎn)，還原2016年樓市真相，迎接“聚變”2017。

轉(zhuǎn)眼間，2016年也已經(jīng)成為過去式。回首這一年的蘇州樓市，年初風(fēng)風(fēng)火火，年中風(fēng)頭正盛，"金九"簡直"瘋狂"，進(jìn)入4季度后卻風(fēng)云突變，樓市回歸風(fēng)平浪靜：在各種"風(fēng)"與"瘋"之間，2016年的蘇州樓市上演了一場恢弘的變奏曲。買房，從少部分人群的需求變成了全民的狂歡。落幕時(shí)分，2016年的成交以及各方面數(shù)據(jù)表現(xiàn)，尤為引人關(guān)注。

成交綜述：

住宅成交環(huán)跌2成非住宅創(chuàng)5年新高

據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-12月，蘇州市區(qū)（含吳江8.1以后數(shù)據(jù)）商品房共計(jì)成交109695套，成交面積12413588.44㎡。住宅類商品房共計(jì)成交79791套，同比減少19121套，下跌19.33%%；成交面積10115256.47㎡，同比減少1686171㎡，跌幅為14.29%；非住宅成交29904套，同比增加9440套，上漲39.21%，成交面積2298331.97㎡，同比增加744181.80㎡，上漲47.88%。

不含吳江，蘇州市區(qū)商品房共計(jì)成交94394套，成交面積1071660㎡7.93。住宅類商品房成交67549套，同比減少31363套，下跌31.71%%；成交面積8608255.83㎡，同比減少3193172.54㎡，跌幅為27..6%；非住宅成交26845套，同比增加6381套，上漲31.18%，成交面積2108352.10㎡，同比增加554201.94㎡，上漲35.66%。

2016年10月之前，蘇州樓市整體環(huán)境寬松，各方面因素對于成交都是非常有利的。2014年開始蘇州限購松綁，經(jīng)歷2015年一整年的醞釀，2016年蘇州本地購房者和外地購房者涌入樓市的積極性高漲，如果用"全民買房"來形容2016年"變奏"前的蘇州樓市氛圍略顯夸張的話，"全民關(guān)注買房"一定是每個(gè)市民的切身感受。

政策層面上，2015年以來的多次降息降準(zhǔn)，5年期房貸利率已低至4.9%，據(jù)金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年蘇州平均房貸利率在4.41%左右；首套房首付20%；積分入學(xué)制即將啟動等都是促進(jìn)成交非常有力的因素。

與此同時(shí)，不得不提的是樓市的上游——土地市場。2016年蘇州出讓土地122宗共計(jì)收入超1446億，不僅拍出了超百億級的總價(jià)地王，也拍出了近40000元/㎡的單價(jià)地王。面粉價(jià)決定面包價(jià)，土地市場如此喧囂，樓市成交焉能不火。

不過，必須面對的是，10月4日起，蘇州樓市限購政策加碼，外地戶口購買蘇州房源需提供1年社保證明且只能買1套；本地戶口也只能買2套了；貸款方面，首次首付比例上調(diào)至30%，有1套住房無貸款記錄或已結(jié)清，首付50%；尚未結(jié)清首套房貸者購買2套，首付比例80%！嚴(yán)苛的的買房資格審定、高昂的買房資金成本投入，樓市投資成分大幅縮水。

受到利好與利空政策先后影響，2016年蘇州樓市商品房成交量前段上揚(yáng)，后半段銳減；住宅成交波動大。非住宅則在限購后從低迷狀態(tài)蘇醒，成交量上漲明顯，年度成交套數(shù)和面積都達(dá)到近5年高峰。

住宅成交篇（含吳江8.1以后數(shù)據(jù)）

1.開門風(fēng)光金九瘋狂

2015年下半年以來，來自全國各地的投資客涌進(jìn)蘇州樓市。這一情況在2016年1季度也得以沿襲。1月，蘇州住宅成交10562套，2月4866套，3月9652套，1季度各月都幾乎是2015年同期的2倍。

"金三"之后，飆速過高的樓市開始出現(xiàn)下挫苗頭。去化過快，加之開發(fā)商出貨量有所減少；同時(shí)不斷攀爬的房價(jià)也在考驗(yàn)投資客的信心，到底還能漲多少？

2016年4-7月，蘇州住宅成交同比都是比較慘淡的，成交套數(shù)持續(xù)下跌。這一情況在8月份有所改變，8月住宅成交8180套，同比呈現(xiàn)了正增長。

9月，吳江、市區(qū)雙雙土拍，除園區(qū)外，所有區(qū)域的樓面價(jià)都被刷新，黎里樓面價(jià)過萬，相門樓面價(jià)接近4萬元/㎡。9月住宅成交套數(shù)火速飆漲，9月29日、9月30日兩天，成交套數(shù)都在1000套以上。

瘋狂過后，蘇州樓市回歸理性，在調(diào)控政策影響下，投資客不得越雷池半步，剛需和首次改善置業(yè)者贏得理性購房空間。10-12月，蘇州成交套數(shù)從斷崖式下跌，進(jìn)入到月均成交6000套以內(nèi)的平穩(wěn)模式。

2.區(qū)域：吳中吳江"霸屏"

吳中區(qū)地域面積廣，樓盤眾多，多年來都是樓市成交擔(dān)當(dāng)。2016年，吳中區(qū)住宅成交22714套，再一次成為區(qū)域成交老大。區(qū)域內(nèi)尹山湖、獨(dú)墅湖新雙湖板塊晉級樓市新貴，向改善轉(zhuǎn)身；甪直成為吳中新的成交明星區(qū)域，蘇州灣也在2016年大放異彩。中海雙灣錦園、華麗家族太湖匯景、尼盛濱江城年度銷售都在1000套以上，位列全市住宅成交前十。

新區(qū)獅山、科技城、滸通板塊三足鼎立，改善、剛需分化明顯又齊頭并進(jìn)，共同促進(jìn)新區(qū)實(shí)現(xiàn)17260套的年度成交，位列各區(qū)第二。區(qū)域熱盤恒基旭輝城以近2000套的年度成交套數(shù)全市no.1！

相城區(qū)在2016年度仍然以活力島、高鐵新城為主力成交板塊，其中位于高鐵新城的中海瓏灣成交近1900套，為全市成交套數(shù)第二名。隨著城建的推進(jìn)，一些此前較邊緣板塊如黃埭、漕湖、平望等地樓盤去化也較為火熱，這主要是價(jià)格相對較低的原因促成。東渡湖韻青城成交1200多套，排在全市成交前十。

姑蘇區(qū)、園區(qū)庫存較少，去化量自然也較低，兩個(gè)區(qū)域都沒有樓盤擠進(jìn)全市成交套數(shù)前十，僅蘇州唐寧府以26.05億位列全市住宅成交第6。這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)2016年推出的新品多為高端項(xiàng)目，如蘇州唐寧府、鉑悅犀湖、海胥瀾庭、仁恒公園世紀(jì)等。

2016年8月1日起，吳江數(shù)據(jù)正式并入市區(qū)管理體系。吳江商品住宅共成交12242套，成交面積1507000.64㎡。吳江成交主要集中在與吳中交界的萬科碧桂園、新城招商香溪源、城南板塊的綠地江南華府、萬科公園里以及蘇州灣板塊的藍(lán)光天悅城、中房頤園等。

3.面積段：改善奮起直追剛需獨(dú)大翻篇

據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2016年蘇州住宅成交面積改變了以往剛需獨(dú)大的局面，改善需求釋放的"洪荒之力"，并不亞于購房需求基數(shù)較大的剛需群體的購買力之和。

具體來看，90㎡以下（含90㎡）這類小戶型，適合過渡的青年購房者、養(yǎng)老自住，也有部分投資客戶看中小面積低總價(jià)的優(yōu)勢從而入手，這個(gè)面積段成交套數(shù)占比24%，并不算太高。

90-100㎡（含100㎡）面積段以及100-120㎡（含120㎡）是剛需偏改善以及改善中偏小的面積，一般來說收入穩(wěn)定且相對較高的工薪族、新中產(chǎn)階級會選擇這個(gè)面積段。整體來看，100㎡以下房源投資成分較100-120㎡段略高。

120-144㎡（含144㎡）屬于改善面積段，占比約26.87%。隨著一些成熟地段樓盤的入市，以及土地成本整體上升，部分房企更傾向于附加值較高的改善型住宅，精裝修、大平層依然是持續(xù)關(guān)鍵詞，2016年，這個(gè)面積段房源新產(chǎn)品亮點(diǎn)頻出，除了更人性化的大3房、4房，很多樓盤的疊加別墅紛紛登場，如萬科湖西玲瓏、當(dāng)代萬國府MOMΛ、建發(fā)獨(dú)墅灣、陽光城愉景灣等等，頗受市場歡迎。購房群體多為換房需求，二胎政策全面放開，對這個(gè)面積段房源成交促進(jìn)力度較大。

144-200㎡房源妥妥的改善型，大平層或者小別墅都很受歡迎。200㎡以上的別墅今年成交也比較好。北辰旭輝壹號院、綠地•博墅、融創(chuàng)石湖桃花源、萬科遇見山等樓盤是今年高端改善型樓盤成交擔(dān)當(dāng)。

4.房價(jià)：一路飆升下半年"2"字頭為主

回顧2016年蘇州房價(jià)需要一點(diǎn)勇氣。1月，住宅成交均價(jià)14614元/㎡，那時(shí)候很多小伙伴已經(jīng)感慨房價(jià)很高。風(fēng)風(fēng)火火開場之后，房價(jià)一路飆升，在8月之前從未下挫。

2016年8月，傳統(tǒng)成交淡季，房價(jià)略有松動，以價(jià)換量暗中進(jìn)行；進(jìn)入"金九"，房源集中入市，疊加土拍效應(yīng)，成交套數(shù)猛增至全年高位。盡管有不少改善房源撐場，但仍然敵不過數(shù)量龐大的剛需平衡，住宅成交均價(jià)依然在低位。

限購新政之后，10月、11月住宅成交套數(shù)銳減，受此前推出的改善型房源陸續(xù)網(wǎng)簽影響，房價(jià)又恢復(fù)到20000元/㎡以上。

縱觀整年，蘇州房價(jià)上漲6967元/㎡，年初不買房，一年又白忙此話不虛。好在政府對房價(jià)已有明文規(guī)定：同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，4季度以來各大售樓處甚至將房源備案價(jià)格在售樓處公示，實(shí)現(xiàn)”明碼標(biāo)價(jià)”規(guī)范賣房。房價(jià)上漲過快的勢頭有望在2017年得到進(jìn)一步控制。

非住宅成交篇（含吳江8.1以后數(shù)據(jù)）

1.年成交創(chuàng)5年新高住宅限購后勢頭更勁

據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2016年蘇州非住宅成交29904套，創(chuàng)下2012年以來新紀(jì)錄。具體來看：

2016年1月，非住宅成交2662套開場就在高位。2月逢春節(jié)假期成交走低實(shí)屬正常，金三銀四一直到7月份。非住宅不斷走低，甚至跌破2000套的關(guān)口。

與住宅成交節(jié)奏類似，8月、9月，非住宅成交也逐步走向高峰。

10月限購政策加碼之后，住宅房源購買資格、貸款等各方面條件嚴(yán)苛，投資客將目光轉(zhuǎn)向非住宅。從上表可見，10月以后，非住宅與住宅之間原本較大的差距正在逐步縮小，大有趕超之勢。

2.區(qū)域：吳中"老大"穩(wěn)如磐石投資公寓走俏

與往年一樣，商鋪、辦公、寫字樓成交起色不大，蘇州非住宅市場主要還是公寓獨(dú)大。公寓面積小、總價(jià)低，投資或者自住門檻都比較低。尤其在住宅限購之后，公寓的投資屬性進(jìn)一步凸顯。大品牌，大型商業(yè)中心配套公寓類產(chǎn)品、交通便捷尤其是軌交沿線公寓產(chǎn)品頗受市場歡迎。

從區(qū)成交來看，非住宅成交套數(shù)no.1也是吳中區(qū)。2016年吳中區(qū)非住宅成交12895套，成交面積87.63萬方，獨(dú)占整個(gè)市場的1/3。吳中區(qū)主要是受惠潤中環(huán)時(shí)代、花樣城、大運(yùn)城以及東山家和院等熱門樓盤支撐。

相城區(qū)非住宅成交5905套，在各區(qū)域中位列第二。區(qū)域內(nèi)天虹品上中心、高鐵新城圓融廣場成交都不錯(cuò)，天虹品上中心更是全蘇州成交套數(shù)第二的項(xiàng)目。

吳江從2016.8.1-12.31共成交3059套，已超新區(qū)、姑蘇和園區(qū)全年成交量，實(shí)力可見一斑。區(qū)域內(nèi)熱盤主要有吳江新城吾悅廣場、恒業(yè)站前廣場、云璽湖濱商務(wù)廣場、金鷹商業(yè)中心等。

展望2017：

2016年已經(jīng)過去，2017蘇州樓市走向如何？

房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心就此發(fā)起專項(xiàng)調(diào)研，結(jié)果顯示：44.21%網(wǎng)友看漲樓市，不過速度會放緩，僅有6.61%的網(wǎng)友認(rèn)為2017年房價(jià)會大幅上漲。55.37%的購房者買房預(yù)算在200萬元以下學(xué)區(qū)、軌交房是優(yōu)先選擇。

從2017年上市量來看，截止2016年12月7日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年蘇州全市商品房（包括吳江地區(qū)）普通住宅、別墅、商業(yè)共計(jì)約168個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)約83200套（包括純新盤和老盤推新項(xiàng)目）房源入市，加上目前市場存量138685套，（其中住宅房源存量96164套，商業(yè)房源存量42521套）2017年共計(jì)約221885套房源入市，而其中住宅約114721套，，商業(yè)項(xiàng)目房源107164套。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，受2016年土地出讓價(jià)格較高影響，蘇州未來低價(jià)樓盤將越來越少，2017年蘇州住宅均價(jià)維持在”2.0時(shí)代”可能性大。不過受調(diào)控政策影響，短期內(nèi)蘇州房價(jià)不會過快增長，房價(jià)平穩(wěn)將是主旋律，2017年對于剛需購房者以及有換房需求的購房者來說，是適合出手的一年。