中國傳媒聯盟 據 房天下蘇州 訊：2016年，蘇州樓市并未像預期那樣春暖花開，反而上演著跌宕起伏的“變奏曲”。從降首付降契稅到房貸收緊、“去庫存”到限購重啟調控升級、量價齊升到成交量“腰斬”房價下跌、搶房熱情高漲到駐足觀望、土拍限價之下高價地頻出……構成了2016蘇州樓市全景圖。

這一年蘇州樓市變數太多，上半段樓市瘋狂房價上漲迅猛，土拍盛宴再掀血雨腥風。下半段，當樓市正值“狂歡”時，嚴限購令呼嘯而來，樓市隨即“聚變”。限購之下市場需求結構重新調整，購房者恐慌情緒得到緩解，逐步回歸理性，房企面臨更加復雜的環境，強者生存，開發商多維度經營變革在即……2016即將謝幕，蘇州房天下矩獻《2016-2017蘇州樓市白皮書》梳理了16大看點，還原2016年樓市真相，迎接“聚變”2017。

轉眼間，2016年也已經成為過去式。回首這一年的蘇州樓市，年初風風火火，年中風頭正盛，"金九"簡直"瘋狂"，進入4季度后卻風云突變，樓市回歸風平浪靜：在各種"風"與"瘋"之間，2016年的蘇州樓市上演了一場恢弘的變奏曲。買房，從少部分人群的需求變成了全民的狂歡。落幕時分，2016年的成交以及各方面數據表現，尤為引人關注。

成交綜述：

住宅成交環跌2成非住宅創5年新高

據房天下數據監控中心統計數據顯示，2016年1-12月，蘇州市區（含吳江8.1以后數據）商品房共計成交109695套，成交面積12413588.44㎡。住宅類商品房共計成交79791套，同比減少19121套，下跌19.33%%；成交面積10115256.47㎡，同比減少1686171㎡，跌幅為14.29%；非住宅成交29904套，同比增加9440套，上漲39.21%，成交面積2298331.97㎡，同比增加744181.80㎡，上漲47.88%。

不含吳江，蘇州市區商品房共計成交94394套，成交面積1071660㎡7.93。住宅類商品房成交67549套，同比減少31363套，下跌31.71%%；成交面積8608255.83㎡，同比減少3193172.54㎡，跌幅為27..6%；非住宅成交26845套，同比增加6381套，上漲31.18%，成交面積2108352.10㎡，同比增加554201.94㎡，上漲35.66%。

2016年10月之前，蘇州樓市整體環境寬松，各方面因素對于成交都是非常有利的。2014年開始蘇州限購松綁，經歷2015年一整年的醞釀，2016年蘇州本地購房者和外地購房者涌入樓市的積極性高漲，如果用"全民買房"來形容2016年"變奏"前的蘇州樓市氛圍略顯夸張的話，"全民關注買房"一定是每個市民的切身感受。

政策層面上，2015年以來的多次降息降準，5年期房貸利率已低至4.9%，據金融機構統計數據顯示，2016年蘇州平均房貸利率在4.41%左右；首套房首付20%；積分入學制即將啟動等都是促進成交非常有力的因素。

與此同時，不得不提的是樓市的上游——土地市場。2016年蘇州出讓土地122宗共計收入超1446億，不僅拍出了超百億級的總價地王，也拍出了近40000元/㎡的單價地王。面粉價決定面包價，土地市場如此喧囂，樓市成交焉能不火。

不過，必須面對的是，10月4日起，蘇州樓市限購政策加碼，外地戶口購買蘇州房源需提供1年社保證明且只能買1套；本地戶口也只能買2套了；貸款方面，首次首付比例上調至30%，有1套住房無貸款記錄或已結清，首付50%；尚未結清首套房貸者購買2套，首付比例80%！嚴苛的的買房資格審定、高昂的買房資金成本投入，樓市投資成分大幅縮水。

受到利好與利空政策先后影響，2016年蘇州樓市商品房成交量前段上揚，后半段銳減；住宅成交波動大。非住宅則在限購后從低迷狀態蘇醒，成交量上漲明顯，年度成交套數和面積都達到近5年高峰。

 

住宅成交篇（含吳江8.1以后數據）

1.開門風光金九瘋狂

2015年下半年以來，來自全國各地的投資客涌進蘇州樓市。這一情況在2016年1季度也得以沿襲。1月，蘇州住宅成交10562套，2月4866套，3月9652套，1季度各月都幾乎是2015年同期的2倍。

"金三"之后，飆速過高的樓市開始出現下挫苗頭。去化過快，加之開發商出貨量有所減少；同時不斷攀爬的房價也在考驗投資客的信心，到底還能漲多少？

2016年4-7月，蘇州住宅成交同比都是比較慘淡的，成交套數持續下跌。這一情況在8月份有所改變，8月住宅成交8180套，同比呈現了正增長。

9月，吳江、市區雙雙土拍，除園區外，所有區域的樓面價都被刷新，黎里樓面價過萬，相門樓面價接近4萬元/㎡。9月住宅成交套數火速飆漲，9月29日、9月30日兩天，成交套數都在1000套以上。

瘋狂過后，蘇州樓市回歸理性，在調控政策影響下，投資客不得越雷池半步，剛需和首次改善置業者贏得理性購房空間。10-12月，蘇州成交套數從斷崖式下跌，進入到月均成交6000套以內的平穩模式。

 

2.區域：吳中吳江"霸屏"

吳中區地域面積廣，樓盤眾多，多年來都是樓市成交擔當。2016年，吳中區住宅成交22714套，再一次成為區域成交老大。區域內尹山湖、獨墅湖新雙湖板塊晉級樓市新貴，向改善轉身；甪直成為吳中新的成交明星區域，蘇州灣也在2016年大放異彩。中海雙灣錦園、華麗家族太湖匯景、尼盛濱江城年度銷售都在1000套以上，位列全市住宅成交前十。

新區獅山、科技城、滸通板塊三足鼎立，改善、剛需分化明顯又齊頭并進，共同促進新區實現17260套的年度成交，位列各區第二。區域熱盤恒基旭輝城以近2000套的年度成交套數全市no.1！

相城區在2016年度仍然以活力島、高鐵新城為主力成交板塊，其中位于高鐵新城的中海瓏灣成交近1900套，為全市成交套數第二名。隨著城建的推進，一些此前較邊緣板塊如黃埭、漕湖、平望等地樓盤去化也較為火熱，這主要是價格相對較低的原因促成。東渡湖韻青城成交1200多套，排在全市成交前十。

姑蘇區、園區庫存較少，去化量自然也較低，兩個區域都沒有樓盤擠進全市成交套數前十，僅蘇州唐寧府以26.05億位列全市住宅成交第6。這兩個區域內2016年推出的新品多為高端項目，如蘇州唐寧府、鉑悅犀湖、海胥瀾庭、仁恒公園世紀等。

2016年8月1日起，吳江數據正式并入市區管理體系。吳江商品住宅共成交12242套，成交面積1507000.64㎡。吳江成交主要集中在與吳中交界的萬科碧桂園、新城招商香溪源、城南板塊的綠地江南華府、萬科公園里以及蘇州灣板塊的藍光天悅城、中房頤園等。

 

3.面積段：改善奮起直追剛需獨大翻篇

據房天下數據監控中心統計，2016年蘇州住宅成交面積改變了以往剛需獨大的局面，改善需求釋放的"洪荒之力"，并不亞于購房需求基數較大的剛需群體的購買力之和。

具體來看，90㎡以下（含90㎡）這類小戶型，適合過渡的青年購房者、養老自住，也有部分投資客戶看中小面積低總價的優勢從而入手，這個面積段成交套數占比24%，并不算太高。

90-100㎡（含100㎡）面積段以及100-120㎡（含120㎡）是剛需偏改善以及改善中偏小的面積，一般來說收入穩定且相對較高的工薪族、新中產階級會選擇這個面積段。整體來看，100㎡以下房源投資成分較100-120㎡段略高。

120-144㎡（含144㎡）屬于改善面積段，占比約26.87%。隨著一些成熟地段樓盤的入市，以及土地成本整體上升，部分房企更傾向于附加值較高的改善型住宅，精裝修、大平層依然是持續關鍵詞，2016年，這個面積段房源新產品亮點頻出，除了更人性化的大3房、4房，很多樓盤的疊加別墅紛紛登場，如萬科湖西玲瓏、當代萬國府MOMΛ、建發獨墅灣、陽光城愉景灣等等，頗受市場歡迎。購房群體多為換房需求，二胎政策全面放開，對這個面積段房源成交促進力度較大。

144-200㎡房源妥妥的改善型，大平層或者小別墅都很受歡迎。200㎡以上的別墅今年成交也比較好。北辰旭輝壹號院、綠地•博墅、融創石湖桃花源、萬科遇見山等樓盤是今年高端改善型樓盤成交擔當。

 

4.房價：一路飆升下半年"2"字頭為主

回顧2016年蘇州房價需要一點勇氣。1月，住宅成交均價14614元/㎡，那時候很多小伙伴已經感慨房價很高。風風火火開場之后，房價一路飆升，在8月之前從未下挫。

2016年8月，傳統成交淡季，房價略有松動，以價換量暗中進行；進入"金九"，房源集中入市，疊加土拍效應，成交套數猛增至全年高位。盡管有不少改善房源撐場，但仍然敵不過數量龐大的剛需平衡，住宅成交均價依然在低位。

限購新政之后，10月、11月住宅成交套數銳減，受此前推出的改善型房源陸續網簽影響，房價又恢復到20000元/㎡以上。

縱觀整年，蘇州房價上漲6967元/㎡，年初不買房，一年又白忙此話不虛。好在政府對房價已有明文規定：同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，4季度以來各大售樓處甚至將房源備案價格在售樓處公示，實現”明碼標價”規范賣房。房價上漲過快的勢頭有望在2017年得到進一步控制。

 

非住宅成交篇（含吳江8.1以后數據）

1.年成交創5年新高住宅限購后勢頭更勁

據房天下數據監控中心統計，2016年蘇州非住宅成交29904套，創下2012年以來新紀錄。具體來看：

2016年1月，非住宅成交2662套開場就在高位。2月逢春節假期成交走低實屬正常，金三銀四一直到7月份。非住宅不斷走低，甚至跌破2000套的關口。

與住宅成交節奏類似，8月、9月，非住宅成交也逐步走向高峰。

10月限購政策加碼之后，住宅房源購買資格、貸款等各方面條件嚴苛，投資客將目光轉向非住宅。從上表可見，10月以后，非住宅與住宅之間原本較大的差距正在逐步縮小，大有趕超之勢。

 

2.區域：吳中"老大"穩如磐石投資公寓走俏

與往年一樣，商鋪、辦公、寫字樓成交起色不大，蘇州非住宅市場主要還是公寓獨大。公寓面積小、總價低，投資或者自住門檻都比較低。尤其在住宅限購之后，公寓的投資屬性進一步凸顯。大品牌，大型商業中心配套公寓類產品、交通便捷尤其是軌交沿線公寓產品頗受市場歡迎。

從區成交來看，非住宅成交套數no.1也是吳中區。2016年吳中區非住宅成交12895套，成交面積87.63萬方，獨占整個市場的1/3。吳中區主要是受惠潤中環時代、花樣城、大運城以及東山家和院等熱門樓盤支撐。

相城區非住宅成交5905套，在各區域中位列第二。區域內天虹品上中心、高鐵新城圓融廣場成交都不錯，天虹品上中心更是全蘇州成交套數第二的項目。

吳江從2016.8.1-12.31共成交3059套，已超新區、姑蘇和園區全年成交量，實力可見一斑。區域內熱盤主要有吳江新城吾悅廣場、恒業站前廣場、云璽湖濱商務廣場、金鷹商業中心等。

展望2017：

2016年已經過去，2017蘇州樓市走向如何？

房天下數據監控中心就此發起專項調研，結果顯示：44.21%網友看漲樓市，不過速度會放緩，僅有6.61%的網友認為2017年房價會大幅上漲。55.37%的購房者買房預算在200萬元以下學區、軌交房是優先選擇。

從2017年上市量來看，截止2016年12月7日統計數據，2017年蘇州全市商品房（包括吳江地區）普通住宅、別墅、商業共計約168個項目預計約83200套（包括純新盤和老盤推新項目）房源入市，加上目前市場存量138685套，（其中住宅房源存量96164套，商業房源存量42521套）2017年共計約221885套房源入市，而其中住宅約114721套，，商業項目房源107164套。

業內分析人士認為，受2016年土地出讓價格較高影響，蘇州未來低價樓盤將越來越少，2017年蘇州住宅均價維持在”2.0時代”可能性大。不過受調控政策影響，短期內蘇州房價不會過快增長，房價平穩將是主旋律，2017年對于剛需購房者以及有換房需求的購房者來說，是適合出手的一年。